나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경1596 [3] 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가주변 주거지대로 제반 입지여건은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심접근이
용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상4층 중 지2층 비201호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.08.28)
외 벽 : 화강석붙임 마감 등
내 벽 : 내부미상
바 닥 : 내부미상
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개호 : 통칭 B201, B202, B203, B204)으
로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완경사 사다리형 토지로서 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(자연경관지구건축규제완화구역(서울특
별시도시계획조례))<건축법>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택
내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매참여시 이 점 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경1596 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 2층 201호

건물명: 스카이뷰

건축년도: 2019년 08월 28일 사용승인

용도: 다세대주택 (공부상 제2종근린생활시설(학원) 및 공동주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 406,000,000원

토지면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

토지지분: 44.88㎡ (약 13.58평)

건물면적: 59.16㎡ (약 17.89평)

건물지분: 59.16㎡ (약 17.89평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인근 지대 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 09월 30일 접수된 광주은행의 근저당권(채권최고액 3,120,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부등본 상의 권리들은 대부분 말소될 예정임. 다만, 등기사항 외 권리나 임대차 관계에 따른 인수 여부는 추가 확인이 필요함. 현재 제공된 정보상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.3. 임차인 현황

* FUXINYUE: 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입/확정일자 2025-01-20, 배당신고일자 2026-04-25. 대항력 없음. (전입일자가 현재 시점보다 늦어 대항력 없음)

* 김*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-21. 대항력 없음. (소유자 관련 임차인일 가능성)

* 송정욱: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-01, 확정일자 2022-02-28, 배당신고일자 2023-08-31. 대항력 없음. (등기부상 주택임차권 등재 후 말소됨)

* 최진옥: 보증금 70,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2021-05-03, 확정일자 2023-11-07, 배당신고일자 2024-10-15. 대항력 없음.

총 인수 보증금 합계: 0원.

모든 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 받았거나 받을 예정이므로 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 전종국 (2019-09-30)

* 근저당권: 광주은행 (3,120,000,000원, 2019-09-30) - 말소기준권리

* 주택임차권: 송정욱 (100,000,000원, 2022-03-01 전입) - 말소

* 강제경매: 채권자 김현규 (104,726,710원, 2024-07-29) - 말소 (2024타경59021)

4. 상권분석

본 물건은 "연세대학교" 인근에 위치하여 대학가 주변 상권의 특성을 보입니다. 이는 젊은 유동인구와 임차 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 환경을 제공합니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 건물로, 지하 2층, 지상 4층 규모입니다. 본건은 지하 2층 중 비201호에 해당하며, 사용승인일은 2019년 08월 28일입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태 (공부상 vs 현황)

공부상에는 근린생활시설(학원)로 등록되어 있으나, 현황은 원룸형 주택 4개 호실(통칭 B201, B202, B203, B204)로 이용 중입니다. 또한, PIT 부분을 주택 내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있으며, 구체적으로는 '세대수 증가'와 'PIT 부분을 주택 내부로 사용'하는 내용입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 이행강제금 해소 시까지의 건축물 사용 제한, 또는 원상복구 명령 등의 문제가 발생할 수 있으므로 경매 참여 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 다음의 제한사항이 있습니다:

* 자연경관지구

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257M) - 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역 - 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 주변 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역

6.3. 기타 특이사항

* 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등의 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 건물 내부 이용 현황이 공부와 상이하여, 추후 시정이나 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상인 점도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 연세대학교 인근에 위치하여 주거지로서의 수요가 기대되는 지역에 있습니다. 2019년 신축 건물로 비교적 최신 건축물이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어 향후 법규 위반에 따른 추가 비용 발생 가능성이 높은 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 토지이용계획 상의 여러 제한 사항들을 고려해야 합니다. 현재 감정가는 4억 6백만원으로, 주변 유사 부동산의 최근 실거래가와 비교 시 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근에 위치하여 꾸준한 임차 수요가 예상됩니다.

* 2019년 준공된 신축 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매 물건으로, 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 406,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 매물가는 3.3억 원에서 3.7억 원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 건물 면적(59.16㎡)과 유사한 61.45㎡ 면적의 매물이 2026년 3월 18일에 370,000,000원에 거래되었습니다.

감정가가 최신 실거래가보다 다소 높게 책정된 점과 건축물 위반 사항(세대수 증가, PIT 부분 무단 사용 등) 및 이행강제금 부과 가능성을 고려할 때, 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요합니다. 위반건축물로 인한 부담금을 최소 2,000만 원에서 5,000만 원 이상으로 예상하고, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 현재 시세 및 물건의 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 2억 8천만 원 ~ 3억 2천만 원 사이의 입찰가를 권고합니다. 이는 안전한 투자를 위한 보수적인 금액이며, 실제 투자 결정은 현장 조사, 권리관계 재확인, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.[1] Current time information in Seoul, KR.

The time at the location 'Seoul, KR' is 01:07 AM.

The location's timezone is 'Asia/Seoul'.

https://www.google.com/search?q=time+in+Seoul,+KR

[2] '스카이뷰' 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 실거래가 외 - 디스코

... 경매 정보. #다세대. 2024타경1596 물건번호 7. 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 4층401호 (연희동,스카이뷰). 매각기일 2026.07.21. 감정가. 4억 100만원. 최저가. 2억 5664만원. #다세대. 2024타경1596 물건번호 4. 서울특별시 서대문구 연희로10길 79-20, 2층202호 (연희동,스카이뷰). 매각기일 2026.07.21. 감정가. 4억 500만원. 최저가. 2억 5920만원. ... 토지이용계획. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률. 포함. 제1종일반주거지역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역. 저촉. 자연경관지구. 접함. 자연경관지구, 학교. 기타법률. 포함. 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 상대보호구역. 저촉. 도시기타용도지역지구기타, 상대보호구역. 접함. -.

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[3] 서대문구 연희동 30-19 원룸·투룸 월세·전세·매매 매물 - 집토스

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[4] 토지이용계획 > 토지이용계획 열람 상세보기 | 토지이음

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[6] 2026 서대문구 연희동 근처 호텔 리조트 베스트 10 - 여기어때

서울특별시 서대문구 연희동 근처에 있는 인기 호텔 리조트 찾기. 연희동 주변 추천 호텔 리조트 베스트 10. 후기를 확인하고 최저가 예약 가능한 쿠폰 할인까지 만나보세요.

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[7] '서대문구 연희동'의 최근 3개월 실거래가 통계 - 디스코

서울특별시 서대문구 연희동, 토지 면적당단가 4865.3만원/평 (전년 대비 612.02% 증가), 토지 거래량 전년 대비 40.00% 증가, 아파트 공급면적당 단가 2792.5만원/평 (전년 대비 3.06% 증가), 아파트 거래량 전년 대비 53.97% 증가 토지/빌딩/상가 찾을땐 '디스코'

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[8] 토지이용계획 범례

... 용도지역범례표 구분 : 1 ...

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[9] 토지이음

... 토지이용계획 > 토지이용계획 열람 상세보기 | 토지이음

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[10] 토지이용계획 열람 - 토지이음

... 토지이용계획 > 토지이용계획 열람 상세보기 | 토지이음

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[11] 연희동에서 꼭 가야 할 다섯 곳

... 공간커피: 서울 서대문구 연희로25길 68 1층. ... 쿳사 연희: 서울 서대문구 증가로 48. ... 온고 파티스리: 서울 서대문구 연희로11길 71 지층. ... 뉘블랑쉬: 서울 서대문구 연희로15길 52 지층. ... 컨시어지 커피: 서울 서대문구 증가로 1.

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQEyfEH_tt20sRFS2_gYrvnR3xSEYei9aTZ7DwVbhkEn_QbYgSWLj11ba-G2Cx0eHgQ2Fq_J1XK2ke443RtnYaisW3NZQW3KboX2AVGY0blY9LnAxd9eJDKpohTL5JDyWCi3YVVX-_xAN_44cfe0maBMwCQQUw7gPVdDJbqV-TpLmHmoj6Q=

[12] '브라운스톤연희' 서울특별시 서대문구 연희동 194-30 실거래가 외 - 디스코

... 토지이용계획. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률. 포함. 제3종일반주거지역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역. 저촉. -. 접함. 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m). 기타법률. 포함. 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역. 저촉. 상대보호구역, 건축선.

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQEBR4Gytp2WccjjowJzR50FNohjMppHNoponTUi68BJ3dLWxky-Skk4kL9HYhfHVoK7XaNVCWMZtWKSo042rVd6p7qHk-B1lwlpXn8a1OMiyYhFfu8=

[13] [서울/서대문] 아늑한 쉼을 드리는 공간 - 미스터멘션

... 서울 서북권의 숨은 보석 같은 동네, 연희동. ... 연희문학창작촌, 서대문자연사박물관, 사러가쇼핑, 궁동근린공원, 연희동사진관, 장희빈 우물터, 라이카 시네마 등 많은 관광지가 있어요 ...

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[14] 연희장 - HOTEL YH 후기 & 특가 예약, 서울 2026 | 트립닷컴

... 연희장 - HOTEL YH 리뷰. ... 우선, 환경은 정말 괜찮았어요! ... 이 점은 참고해주세요! 둘째, 버스가 정말 편리했어요. 바로 앞에 정류장이 있어서 홍대까지 두 정거장이면 가요. 걸어가기엔 좀 멀더라고요. ...

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[15] 서대문구청 종합민원 > 분야별 민원 안내 > 건축

... 담당부서 : 건축과(건축정책팀); 연락처 : 02-330-1390. ... (03718) 서울 서대문구 연희로 248 (연희동); 안내전화: 02) 330 - 1114, 1301~2 (120 다산콜센터로 ...

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQHtm0YHGUvZO7pmXXTL_leAUM_OSY2IBM2lUN3cE6fko4rw85mH7ZO7iRoqrytKpdRSBPlKFeGPIc0LQZsS1fXbq2zn1Ex8CODYxcjOfY1Z8yldsp3ydyXFps6gsIjnH4PrRGkgv5Pf

[16] 도심 속에서 자연을 누리는 힐링공간 - 서대문마당

... 소규모 위반 건축물 위반 해소 상담을. 진행합니다! 기 간 건축민원상담실 운영 종료 시까지,. 평일 13:00~17:00. 장 소 구청 2층 건축과. 내. 용 서울시 도시계획 조례 개정으로 자연경관지구. 내 건축제한 완화 및 제2종·제3종 일반주거지역. 용적률이 한시적[~2028. 5. 18 ...

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[17] PDF 보기 - 서대문구청

... ※ 충현동, 천연동, 연희동, 신촌동, 홍제2동, 홍은2동, 남가좌2동,. 북가좌1동만 운영. 장소. 구청 4층 제2세미나실. 각 동 주민센터. 내용. - 변호사·세무사 대면 상담. - 법률: 민사, 형사, 가사, 행정 등. - 세무: 양도, 증여, 상속세 등. - 변호사·법무사 대면·유선 상담.

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQFquNChZUP8H9Ln22WGTVJL_goIhuurMzTiwntP_rUEx999G21BVuTV0etBjneFh7PH0jTTGQ6JvNS2moJIpRvlLttJ9WSS72ApsGQ0B-3U6bJh7I8r5VeUonn2EXvBU7KmUIOprrFydDwtcpd8xWf7UX2HgJdkHK6qdi_ju8i1D_mX

[18] 사이드뷰

... [경제 기획 ②] 코스피 9000의 그늘 — 지수는 사상 최고, 청년 고용은 22개월째 추락 ...

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQGVaILuOnglejp-_12VU1etYBKBA0RWfiRifqJc-oPtsDkwQAk9nxd_qt_djpUhLVlrcAx1ZKmCVE7rjQsICivotlRTiyuHhn3k0xzpkREKTbU7WaxVRg==

[19] 스카이데일리

... 최신기사 오피니언 폴리로그 이펙트 보증금 부동산 생활경제 나라밖 내고장24시 현장줌인 신문PDF. ... (2026년 7월 10일 기준).

https://vertexaisearch.cloud.google.com/grounding-api-redirect/AUZIYQEtnZOW25w1bu17RNbr5OfQHD2Ayd6UThqy2_mfGD5LWOci4Up4C5QPEzksHov6zaoW2SiypoWj1aHvWD3H3Ti2hxsnbIr8_zEUGbF0Uam-k5nKbciy

[20] 서대문구 연희동 산2-76 일대

... ㅇ 도시계획상임기획단 검토의견 : 이견 없음. ㅇ도시계획사항: 일반주거지역, 풍치지구(일부). •토지 및 건물현황. - 토지 : 총 20필지 85,180㎡. 국·공유지 : 2필지 5,105㎡. 사유지 : 18필지 80,075m². (조합: 6필지 13,017㎡, 한양 : 3필지. 46,104㎡, 김재만외 9인 : 9필지 20,954㎡). - 건물 : 1동. ...

...

(January 26 2026) ... ※<서대문마당>은 친환경 용지를 사용해 제작됐습니다. 서대문구의 소식이 담긴 <서대문마당>, <문자 알림>을 한번에 신청하세요! ... 2025 현장 민원, 담당자가 답변 드립니다! ... 가족과 함께 따뜻하고 행복한 한가위 보내세요.

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1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경1596 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 2층 201호

건물명: 스카이뷰

건축년도: 2019년 08월 28일 사용승인

용도: 다세대주택 (공부상 제2종근린생활시설(학원) 및 공동주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 406,000,000원

토지면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

토지지분: 44.88㎡ (약 13.58평)

건물면적: 59.16㎡ (약 17.89평)

건물지분: 59.16㎡ (약 17.89평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대로 제반 입지여건은 보통인 편임 [cite:2].

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임 [cite:2].

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인근 지대 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임 [cite:2].

2.4. 인접 도로 상태

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함 [cite:2].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 09월 30일 접수된 광주은행의 근저당권(채권최고액 3,120,000,000원)임 [cite:2].

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기부등본 상의 권리들은 대부분 말소될 예정임. 다만, 등기사항 외 권리나 임대차 관계에 따른 인수 여부는 추가 확인이 필요함. 현재 제공된 정보상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.3. 임차인 현황

* FUXINYUE: 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입/확정일자 2025-01-20, 배당신고일자 2026-04-25. 대항력 없음. (전입일자가 현재 시점보다 늦어 대항력 없음)

* 김*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-21. 대항력 없음. (소유자 관련 임차인일 가능성)

* 송정욱: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-01, 확정일자 2022-02-28, 배당신고일자 2023-08-31. 대항력 없음. (등기부상 주택임차권 등재 후 말소됨)

* 최진옥: 보증금 70,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2021-05-03, 확정일자 2023-11-07, 배당신고일자 2024-10-15. 대항력 없음.

총 인수 보증금 합계: 0원.

모든 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 받았거나 받을 예정이므로 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 전종국 (2019-09-30)

* 근저당권: 광주은행 (3,120,000,000원, 2019-09-30) - 말소기준권리

* 주택임차권: 송정욱 (100,000,000원, 2022-03-01 전입) - 말소

* 강제경매: 채권자 김현규 (104,726,710원, 2024-07-29) - 말소 (2024타경59021)

4. 상권분석

본 물건은 "연세대학교" 인근에 위치하여 대학가 주변 상권의 특성을 보입니다. 이는 젊은 유동인구와 임차 수요가 꾸준히 유지될 수 있는 환경을 제공합니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다 [cite:2].

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 건물로, 지하 2층, 지상 4층 규모입니다. 본건은 지하 2층 중 비201호에 해당하며, 사용승인일은 2019년 08월 28일입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다 [cite:2].

5.2. 이용 상태 (공부상 vs 현황)

공부상에는 근린생활시설(학원)로 등록되어 있으나, 현황은 원룸형 주택 4개 호실(통칭 B201, B202, B203, B204)로 이용 중입니다. 또한, PIT 부분을 주택 내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있어 공부와의 차이가 있습니다 [cite:2].

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있으며, 구체적으로는 '세대수 증가'와 'PIT 부분을 주택 내부로 사용'하는 내용입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 이행강제금 해소 시까지의 건축물 사용 제한, 또는 원상복구 명령 등의 문제가 발생할 수 있으므로 경매 참여 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다 [cite:2, 16].

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 다음의 제한사항이 있습니다 [cite:2, 4, 12]:

* 자연경관지구

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257M) - 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역 - 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학교 주변 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역

6.3. 기타 특이사항

* 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등의 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 건물 내부 이용 현황이 공부와 상이하여, 추후 시정이나 민원 발생 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상인 점도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 연세대학교 인근에 위치하여 주거지로서의 수요가 기대되는 지역에 있습니다. 2019년 신축 건물로 비교적 최신 건축물이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어 향후 법규 위반에 따른 추가 비용 발생 가능성이 높은 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 토지이용계획 상의 여러 제한 사항들을 고려해야 합니다. 현재 감정가는 4억 6백만원으로, 주변 유사 부동산의 최근 실거래가와 비교 시 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근에 위치하여 꾸준한 임차 수요가 예상됩니다.

* 2019년 준공된 신축 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매 물건으로, 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 406,000,000원입니다. 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 매물가는 3.3억 원에서 3.7억 원 수준으로 파악됩니다 [cite:2]. 본 물건의 건물 면적(59.16㎡)과 유사한 61.45㎡ 면적의 매물이 2026년 3월 18일에 370,000,000원에 거래되었습니다 [cite:2].

감정가가 최신 실거래가보다 다소 높게 책정된 점과 건축물 위반 사항(세대수 증가, PIT 부분 무단 사용 등) 및 이행강제금 부과 가능성을 고려할 때, 감정가 이하 또는 보수적인 접근이 필요합니다. 위반건축물로 인한 부담금을 최소 2,000만 원에서 5,000만 원 이상으로 예상하고, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 현재 시세 및 물건의 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 2억 8천만 원 ~ 3억 2천만 원 사이의 입찰가를 권고합니다. 이는 안전한 투자를 위한 보수적인 금액이며, 실제 투자 결정은 현장 조사, 권리관계 재확인, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.