나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경1596 [4] 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가주변 주거지대로 제반 입지여건은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심접근이
용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상4층 중 지2층 비201호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.08.28)
외 벽 : 화강석붙임 마감 등
내 벽 : 내부미상
바 닥 : 내부미상
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개호 : 통칭 B201, B202, B203, B204)으
로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완경사 사다리형 토지로서 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(자연경관지구건축규제완화구역(서울특
별시도시계획조례))<건축법>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택
내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매참여시 이 점 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경1596 (4)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 2층 202호

용도: 다세대주택 (공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개호)으로 이용 중)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.24㎡ (약 13.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.63㎡ (약 18.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (단, PIT 부분을 주택 내부(제시외건물)로 사용 중)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 전종국

* 근저당: 광주은행 (3,120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 한민규 (100,000,000원) - 말소

* 강제경매: 김현규 (104,726,710원) - 말소

* 등기부채권 총액: 3,220,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2023-01-17

확정일자: 2023-02-10

배당신고일자: 2024-12-13

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-06

확정일자: 2023-02-07

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 없음

* 임차인: 엄

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-07

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-18

확정일자: 2022-02-18

배당신고일자: 2024-10-08

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 광주은행의 근저당권이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역 내 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 61.45㎡(약 18.6평), 2004년식 다세대주택이 37,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 44.37㎡(약 13.4평), 1986년식 다세대주택이 28,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 35.4㎡(약 10.7평), 1991년식 다세대주택이 19,000만원에 거래되었습니다.

본건은 건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 속하며, 건물면적은 약 18.03평입니다. 위 거래 사례 중 2004년식, 61.45㎡(약 18.6평)의 2층 주택이 37,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 405,000,000원은 시세 범위 내에 있다고 판단됩니다. 다만, 위반건축물 등재 사항은 시세에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

4.2. 주변 시설

* 본건은 연세대학교 서측 인근 대학가 주변 주거지역에 위치하며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근에는 다양한 카페, 식당, 상점 등이 발달해 있으며, 연희동 특유의 문화적 상권과 연계된 지역입니다.

* 주변에 연세대학교, 연희초등학교, 한성화교고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 내부순환로 및 성산로 접근이 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 이용 현황

* 건축구조: 철근콘크리트구조이며, 2019년 8월 28일에 사용승인이 완료된 건물입니다.

* 이용상태: 공부상 용도는 근린생활시설(학원)이나, 현황은 원룸형 주택 4개 호실로 이용 중입니다. 특히 2층 202호는 통칭 202, 206, 207, 208호로 분할되어 이용 중이며, PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있습니다. 이는 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, '무단 대수선 및 용도변경'에 해당될 수 있습니다.

* 설비내역: 기본 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

* 대학가 주변으로 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 연세대학교, 연희초등학교, 한성화교고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, '무단 대수선 및 용도변경' 사유가 있는 것으로 보입니다. 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 법적 제재로 이어질 수 있으며, 매수인이 인수하거나 해결해야 할 중대한 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리관계 및 특수물건 정보

* 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등 법적 절차가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 총액 32억원이 넘는 채무가 등기부에 설정되어 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동의 대학가 인근에 위치한 신축 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호합니다. 그러나 공부상 용도와 현황 이용이 상이하며, 특히 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어 '무단 대수선 및 용도변경'과 관련된 법적 문제가 발생할 수 있다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 위반건축물 리스크는 매수 시 가장 큰 주의를 요하는 부분이며, 잠재적 인수 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 준공 연도가 비교적 최근입니다 (2019년 사용승인).

* 연세대학교 인근 대학가에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 위반건축물 문제 해결 또는 감안 시, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 405,000,000원입니다. 유사 면적의 인근 다세대주택이 37,000만원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 신축이라는 장점이 있습니다. 하지만 '위반건축물(무단 대수선 및 용도변경)'이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

위반건축물로 인한 잠재적 부담, 향후 원상복구 비용 또는 이행강제금 등을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 현장 확인 및 위반건축물 관련 법적 검토를 더욱 심층적으로 진행한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.