나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경1596 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 지2층비201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가주변 주거지대로 제반 입지여건은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심접근이
용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상4층 중 지2층 비201호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.08.28)
외 벽 : 화강석붙임 마감 등
내 벽 : 내부미상
바 닥 : 내부미상
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개호 : 통칭 B201, B202, B203, B204)으
로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완경사 사다리형 토지로서 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(자연경관지구건축규제완화구역(서울특
별시도시계획조례))<건축법>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택
내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매참여시 이 점 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경1596 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 지2층비201호

구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 부동산 현황

토지면적: 40.77㎡ (약 12.33평)

건물면적: 53.74㎡ (약 16.26평)

제시외 건물 면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

용도: 공부상 근린생활시설(학원)이나, 현황 주택(원룸형 4개호)으로 이용 중입니다. PIT 부분을 주택 내부(제시외 건물)로 사용하고 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 220,000,000원

일괄매각: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심 접근이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2019년 9월 30일 접수된 광주은행 근저당권(채권액 3,120,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 없음)

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 이강언

보증금: 40,000,000원, 차임: 250,000원

전입일자: 2023-02-22, 확정일자: 2023-02-22

배당신고일자: 2024-03-11

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(말소)으로 등기되어 있으며, 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 주식회사솔버아이티

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024-06-24, 확정일자: 2024-06-24

배당신고일자: 2024-07-01

대항력: 없음

비고: 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 노솔지

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-02-14

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 여부는 확인이 필요합니다.

* 임차인: 유주현

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-12-29

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 여부는 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 채권 총액은 약 3,160,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 주로 광주은행의 근저당권 설정 금액에 기인하며, 본 경매 사건(2024타경1596) 및 병합된 타 경매 사건(2024타경59021)의 채권액도 포함되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 연세대학교 인근 대학가에 위치하여 학생 및 젊은층을 대상으로 한 임대 수요가 비교적 안정적입니다. 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

4.2. 본 물건의 상권으로서의 잠재력

공부상 용도는 근린생활시설(학원)이나, 현황은 다수의 원룸 주택으로 사용되고 있습니다. 위반건축물 등재 및 용도 불일치 문제를 해결하고 주택으로 계속 운영할 경우, 대학가라는 입지적 장점을 바탕으로 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 상가로서의 직접적인 활용은 관련 법규 준수 및 시정 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 연세대학교, 연희초등학교, 연희중학교, 연희동 주민센터, 연희동 우체국 등 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 다양한 음식점, 카페, 편의점, 은행 등 상업시설이 밀집해 있으며, 신촌세브란스병원도 인근에 위치하여 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 혐오시설

본 물건 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 현황 불일치

본 물건은 공부상 용도(근린생활시설/학원)와 현황 용도(주택)가 다르며, PIT 부분을 주택 내부로 사용하고 있어 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다(무단 대수선 및 용도 변경). 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과, 원상복구 의무 등의 법적 리스크가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

건축물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축 건물이지만, 현황 용도와 다르게 사용되고 있어 내부 관리 상태 및 실제 이용 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 제한 사항

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 법규상의 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동의 대학가 인근에 위치한 집합건물입니다. 비교적 신축 건물임에도 불구하고 공부상 용도와 현황이 다르며 위반건축물로 등재되어 있어, 취득 후 법규 준수를 위한 추가 비용 및 행정 절차가 요구될 수 있습니다. 다만, 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 대학가 임대 수요: 연세대학교 인근이라는 지리적 이점으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 자체의 노후도가 낮음.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상, 인수되는 권리 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 220,000,000원을 기준으로, 본 물건의 위반건축물 문제를 해결하기 위한 예상 비용, 임대 수익률, 향후 부동산 시장 동향 및 본 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 위반건축물 등재로 인한 시정 및 이행강제금 부과 가능성을 감안하여, 이러한 리스크를 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가의 70~80% 수준을 고려한 신중한 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.