나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경1596 [2] 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 지1층비101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가주변 주거지대로 제반 입지여건은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 성산로를 통한 도심접근이
용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 지하2층 지상4층 중 지2층 비201호로서
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.08.28)
외 벽 : 화강석붙임 마감 등
내 벽 : 내부미상
바 닥 : 내부미상
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개호 : 통칭 B201, B202, B203, B204)으
로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 완경사 사다리형 토지로서 공부상 주상용이나 현황 주거용(다세대주택) 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(자연경관지구건축규제완화구역(서울특
별시도시계획조례))<건축법>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형 4개)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택
내부(제시외건물㉠)로 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매참여시 이 점 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경1596 (2)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 30-19 스카이뷰 지1층비101호

* 용도: 다세대주택 (공부상 근린생활시설)

* 감정가: 796,000,000원

* 토지면적: 136.10㎡ (약 41.18평)

* 건물면적: 179.42㎡ (약 54.28평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 서대문구 연희동, 연세대학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 대학가 주변 주거지대로 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

* 성산로를 통한 도심 접근성이 용이하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 및 도로상태

* 토지는 인근 지대 대비 완경사의 사다리형 토지입니다.

* 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 건축법상 건축규제 완화 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

* 권리요약

* 말소기준권리: 광주은행 근저당 (2019-09-30)

* 총 등기부채권액: 3,230,000,000원

* 본 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* * FUXINYUE: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원. 2023-06-27 전입/확정. 배당신고 2025-04-28. 대항력 없음.

* * 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원. 2021-07-20 전입, 확정 없음. 배당신고 2025-12-26. 대항력 없음.

* * 백혜림: 보증금 0원, 차임 0원. 2020-02-19 전입, 확정/배당신고 없음. 대항력 없음.

* * 이경준: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 2021-09-28 전입, 2023-10-05 확정. 배당신고 2024-02-19. 대항력 없음.

* * 이동혁: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원. 2020-03-20 전입, 2023-11-09 확정. 배당신고 2024-08-14. 대항력 없음.

* * 전선욱: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 2021-02-08 전입, 2021-02-16 확정. 배당신고 2025-03-27. 대항력 없음.

* * 전영훈: 보증금 20,000,000원, 차임 430,000원. 2024-02-29 전입/확정. 배당신고 2025-07-02. 대항력 없음.

* * 조동현: 보증금 0원, 차임 0원. 2020-02-14 전입, 확정/배당신고 없음. 대항력 없음.

* * 조은익: 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원. 2023-01-19 전입, 확정 없음. 배당신고 2024-08-21. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

* 주의사항: 모든 임차인이 대항력이 없으므로 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 연세대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 영향을 받는 지역입니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형)으로 이용 중이나, 위반건축물에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 대학가 인근으로 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 연세대학교가 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 있습니다.

* 주변 환경: 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 이는 무단 대수선 및 용도변경으로 인한 것입니다. 향후 이행강제금 부과, 철거 명령 등 행정 제재의 대상이 될 수 있으므로 반드시 확인 및 조치가 필요합니다.

* 현황 이용 불일치: 공부상 근린생활시설(학원)이나 현황 주택(원룸형)으로 이용 중이며, PIT 부분을 주택 내부(제시외건물)로 사용하고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

* 복수사건: 중복사건, 공동담보, 중복병합사건 등으로 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 권리 관계가 있을 수 있습니다.

* 건물 층수 오류 가능성: 공식 소재지는 '지1층비101호'이나, 건물 구조 및 이용 상태 설명에 '지2층 비201호'가 언급되어 있어 실제 층수 및 호수 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서대문구 연희동의 대학가 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 그러나 위반건축물 등재, 공부와 현황의 불일치, 지하층이라는 점 등 리스크 요인을 복합적으로 가지고 있습니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 연세대학교 인근 대학가 주택으로서의 수요와 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 권리 분석상의 안전성이 높습니다.

* 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 796,000,000원입니다.

* 건물면적 179.42㎡(약 54.28평) 기준, 감정가 평당 약 14,667,000원입니다.

* 주변 유사 물건들의 최근 매매가는 평당 약 5,360,000원 ~ 6,420,000원 수준입니다.

* 본 건은 지하층이며, 위반건축물 등재로 인한 리스크가 존재하므로 감정가 대비 할인하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 위반건축물 및 지하층이라는 점을 고려하여 감정가의 약 75%~80% 수준을 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 580,000,000원 ~ 630,000,000원으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 본건의 현장 조사를 통해 위반건축물의 구체적인 내용, 수리 상태, 실제 이용 현황 등을 면밀히 확인한 후 결정하는 것이 좋습니다.

* 보수적으로 접근하여 약 610,000,000원을 1차 목표가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.