나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경50871 [1] 서울특별시 은평구 신사동 40-20 세민하이파크 8층 802호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경50871 [1] 서울특별시 은평구 신사동 40-20 세민하이파크 8층 802호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경50871
• 주소: 서울특별시 은평구 은평터널로 196-2, 8층 802호 (신사동,세민하이파크)
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매6계 2024타경50871 | 소재지: 서울특별시 은평구 은평터널로 196-2, 8층 802호 (신사동,세민하이파크) | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 30,870,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경50871 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경50871 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 40-20 세민하이파크 8층 802호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 230,000,000원

토지면적: 11.99㎡ (약 3.63평)

건물면적 (전용면적): 25.82㎡ (약 7.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 윤OO

사용승인일: 2018년 12월 13일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, "신사동고개사거리" 남측 인근 지역입니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재된 준주거지역 내에 자리하고 있어, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 접근성은 양호한 편입니다.

대중교통 이용과 관련해서는, 남동측 인근에 지하철 6호선 새절역과 응암역이 위치하고 있으나, 이용의 편리성이 아주 좋다고 보기는 어렵습니다.

반면, 북동측 가좌로와 남서측 은평터널로를 운행하는 버스 노선 정류장이 가까이 있어, 버스 이용은 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자이자 채무자는 이OO입니다. 채권자는 윤OO입니다.

경매는 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

권리 분석상 가장 중요한 사항은 2023년 06월 13일 자로 등기된 주택임차권입니다. 이는 서부지방법원의 임차권등기명령(2023가임5493)에 의해 설정되었으며, 임차보증금은 210,000,000원입니다.

해당 임차권의 대항력 및 우선변제권 유무, 그리고 말소기준권리 등기일자와 비교하여 인수 여부 및 배당 가능성을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

현재까지 공부상 현황과 일치하지 않는 특이사항은 발견되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 신사동 지역은 은평구 내에서 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

"신사동고개사거리" 인근에 위치하여 일정 수준의 유동인구가 존재하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 거주민을 기반으로 한 수요가 예상됩니다.

또한, 일부 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 편의를 누릴 수 있습니다.

지하철역과의 거리는 있으나 대중교통 접근성이 아주 뛰어나다고 보기는 어려워, 지역 내 자체적인 소비력에 더욱 의존하는 상권 특성을 보입니다.

주변 시세 및 임대 현황을 고려하여 투자 가치를 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트이며, 2018년 12월 13일에 사용 승인이 완료되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

총 8층 건물 중 8층 802호에 위치하며, 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 구성된 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

1층은 필로티 구조로 주차장이 마련되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 시설, 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 시설, 승강기, CCTV, 화재 탐지 및 경보기 시설 등이 완비되어 있어 생활 편의성은 우수합니다.

외벽은 일부 인조대리석 및 석재, 콘크리트 드라이비트로 마감되었으며, 내벽은 종이벽지 및 타일로, 창호는 하이샷시 복층유리로 시공되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 2억 1천만원의 보증금이 설정된 주택임차권의 존재입니다. 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있는지, 또한 배당 순위에 따라 보증금을 전액 회수할 수 있는지 여부를 명확히 파악해야 합니다. 만약 임차권을 인수하게 될 경우, 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (임차권 등기일: 2023.06.13)

본건의 위치가 지하철역에서 다소 거리가 있고 대중교통 이용이 원활하지 않다는 점은, 향후 매각 시 잠재적 가치 상승이나 빠른 거래 성사에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

토지이용계획상 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등에 해당하므로, 향후 건물 관련 증축 또는 건축 행위 시 관련 법규 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한, 2018년에 준공된 비교적 신축의 소형 다세대주택(아파트형)입니다. 감정가는 2억 3천만원입니다.

실거주 측면에서는 방 2개와 거실을 갖춘 구조로, 1인 가구나 젊은 부부에게 적합할 수 있습니다.

하지만, 2억 1천만원의 주택임차권이 설정되어 있어, 이 임차인의 권리 관계 분석이 본 건의 가장 큰 핵심입니다. 임차권 인수 시 낙찰가의 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 분석 없이는 투자가 어렵습니다.

대중교통 접근성은 다소 아쉬운 부분이나, 차량 이용 및 버스 등 대체 교통수단은 이용 가능한 수준입니다.

장기적인 관점에서 주변 지역 개발 계획 등을 고려할 때, 잠재적 가치 상승 가능성도 배제할 수는 없습니다.

1.8. 투자 포인트

본 건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

2018년 준공된 신축급 소형 주택으로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

서울특별시 은평구에 위치하여 서울 시내 주택 시장의 이점을 가지고 있습니다.

철저한 권리 분석을 통해 임차권 인수 부담을 최소화하거나, 배당으로 해결될 경우 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

지역 내 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성을 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매6계