나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62638 [1] 서울특별시 마포구 연남동 564-25 도화엘리시아 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62638 [1] 서울특별시 마포구 연남동 564-25 도화엘리시아 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매6계 2024타경62638 | 소재지: 서울특별시 마포구 연남로3길 81, 2층202호 (연남동,도화엘리시아) | 감정가: 356,000,000원 | 최저가: 93,323,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경62638 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경62638 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 연남동 564-25 도화엘리시아 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 356,000,000원

토지면적: 15.80㎡ (약 4.78평)

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

입지조건

본건은 서울특별시 마포구 연남동에 위치하며, 경성고등학교 남측 인근 지역에 소재합니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 홍대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 권OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 주목해야 할 점은 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있다는 것입니다. 해당 임차인은 이**이며, 임차보증금은 355,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2020년 11월 21일이고, 주민등록일자 및 점유개시일자는 2021년 1월 29일이며, 확정일자는 2020년 12월 28일입니다. 임차인의 확정일자가 주민등록일자 및 점유개시일자보다 앞서 있어 대항력 및 우선변제권이 발생할 가능성이 높습니다. 보증금액이 감정평가액과 유사하므로, 경매 참여 시 임차인의 권리 관계를 면밀히 분석하고 낙찰 후 인수해야 할 금액이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

상권분석

본건이 소재한 연남동은 홍대 상권과 인접하여 젊은층과 외국인 관광객의 방문이 많은 지역입니다. 개성 있는 카페, 레스토랑, 소규모 상점들이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있으며, 유동인구가 풍부합니다. 이러한 입지적 장점은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 5층 건물 중 제2층 제202호에 해당합니다. 외벽은 노출 콘크리트 및 시멘트 사이딩 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시입니다. 내부에는 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지 위에 건물이 건축되어 있습니다.

잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금이 3억 5천 5백만 원으로 매우 높으며, 대항력 및 우선변제권 유무에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 경우 실제 투자 금액이 예상보다 커질 수 있으므로, 권리 분석을 통한 정확한 인수 금액 산정이 필수적입니다. 또한, 연남동 지역의 높은 주택 가격 변동성도 고려해야 할 사항입니다.

종합 의견

본건은 서울 마포구 연남동이라는 우수한 입지에 위치하여 교통 편리성 및 상권 발달이라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 주거 환경 또한 양호한 편이며, 기본적인 생활 편의시설을 잘 갖추고 있습니다. 다만, 고액의 보증금을 가진 임차인이 존재하여 권리 분석이 매우 중요하며, 인수해야 할 채무가 있는지 철저한 확인이 필요합니다. 이 부분을 명확히 파악하고 입찰에 참여한다면, 우수한 입지 조건을 바탕으로 투자 가치를 실현할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

투자 포인트

1. **탁월한 입지**: 홍대입구역 역세권에 위치하며, 연남동 특유의 트렌디한 상권 및 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

2. **대중교통 접근성**: 지하철 2호선 홍대입구역과 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

3. **잠재적 시세 차익**: 연남동 지역의 지속적인 발전 가능성과 수요를 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

4. **철저한 권리 분석을 통한 기회**: 고액 임차인의 존재는 리스크이지만, 권리 분석을 통해 인수 부담을 정확히 파악하고 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 유리한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변 시설 및 환경

본건 소재지는 서울특별시 마포구 연남동으로, 젊음의 거리 홍대와 인접하여 활기찬 분위기를 자랑하는 지역입니다. 경성고등학교 남측 인근으로 주거시설과 근린생활시설이 잘 발달해 있으며, 다양한 상점, 식당, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 일반적으로 이러한 도심 지역의 인기 주거/상업 지구에서는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있는 경우는 드물며, 본건 지역 역시 그러한 혐오시설이 인근에 있어 주거 환경을 해칠 만한 요소는 발견되지 않았습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매6계