나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경57216 [1] 서울특별시 은평구 신사동 18-37 금강블루 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경57216 [1] 서울특별시 은평구 신사동 18-37 금강블루 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2024타경57216 | 소재지: 서울특별시 은평구 가좌로12길 20-11, 2층203호 (신사동,금강블루) | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 171,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경57216 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경57216 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 18-37 금강블루 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 25.07㎡ (약 7.58평)

건물 면적: 41.56㎡ (약 12.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 소재하는 "상신초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 중 2층 203호이며, 외벽은 치장벽돌붙임 및 드라이비트, 일부 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지 정보

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지입니다.

남측으로 노폭 약 7-8미터, 서측으로 노폭 약 3-4미터의 도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변) 등에 해당됩니다.

1.5. 감정평가 요약

공부와의 차이는 없습니다.

임대관계 등은 현재 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장상의 건축물현황도에 의거 내부구조도를 작성하였으니 참고하시기 바랍니다.

1.6. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 신사동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 도보 거리에 상신초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내 각지로의 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 채무자 겸 소유자는 임OO입니다. 강제경매 절차에 따라 채무자의 재산에 대한 법원의 강제집행이 이루어지고 있습니다. 경매 진행 시 낙찰자는 모든 권리(근저당, 가압류 등)를 인수하지 않으며, 말소되는 것이 원칙이나, 권리관계는 반드시 등기부등본을 통해 재확인해야 합니다.

1.8. 상권분석

대상 물건이 위치한 신사동 일대는 주거 지역으로 형성되어 있으며, 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있습니다. 주변에 "근린생활시설"이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등)을 이용하기에 편리합니다. 또한, 상신초등학교 인근으로 유동인구가 있어 소규모 상권 형성에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 생활정보

주요 편의시설: 인근 마트, 편의점, 병의원, 식당가 등 이용 가능

교육시설: 상신초등학교가 인근에 위치

교통시설: 버스정류장 도보 이용 가능 (대중교통 이용 편리)

2.0. 잠재적 리스크

임대차 관계가 확인되지 않아 명도 시 임차인이 존재할 경우 명도 관련 분쟁 또는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

현장 방문 시 내부 확인이 불가능하여 건물 상태(누수, 균열, 노후 정도 등) 및 하자 여부를 파악하기 어렵습니다. 이는 추후 수리 비용 발생 가능성을 높입니다.

서측으로 접한 도로(3-4미터)가 다소 협소하여 차량 통행이나 주차에 불편이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재하므로, 건축 행위 또는 재건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 현재까지 확인된 바로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

2.1. 종합 의견

서울특별시 은평구 신사동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 주거 환경 및 교통이 비교적 양호한 편입니다. 다만, 내부 확인 불가, 임대 관계 미확인, 복합적인 토지이용계획 상 제한 사항 등은 투자 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요소입니다. 강제경매 물건이므로 권리관계는 명확한 편이나, 명도 및 건물 상태에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

2.2. 투자 포인트

입찰 전, 임차인 현황 및 점유 관계를 파악하여 명도 가능성과 소요 기간, 예상 비용을 산정하는 것이 중요합니다.

현장 방문을 통해 건물의 내외부 상태를 최대한 확인하고, 수리가 필요한 부분을 파악하여 예상 수리비를 감안한 투자 계획을 수립해야 합니다.

주변 실거래가 및 유사 물건의 시세를 조사하여 본건의 적정 가치를 평가하고, 현황 및 권리 분석 결과를 종합하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

토지이용계획 상의 제한 사항들을 고려하여, 향후 개발 가능성이나 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계