나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3807 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-10 신하우스 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3807 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-10 신하우스 제5층 제503호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경3807
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로53길 7-15, 제5층 제503호 (화곡동, 신하우스)
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매3계 2024타경3807 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로53길 7-15, 제5층 제503호 (화곡동, 신하우스) | 감정가: 197,000,000원 | 최저가: 33,051,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경3807 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경3807 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-10 신하우스 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 197,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 류OO

토지면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

토지 지분율: 1033.8

건물면적: 29.88㎡ (약 9.05평)

건물 지분율: 2988

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘강서구청’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재된 지역으로 제반 입지여건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 ‘화곡역’이 소재하여 교통 여건 또한 양호합니다. 강서구청이 인근에 있어 행정 업무 이용이 편리하며, 화곡역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자 류OO의 신청에 의해 채무자 겸 소유자 김OO 소유의 부동산이 매각되는 건입니다. 일반적인 강제경매 절차에서는 매각으로 인해 소멸되는 권리들을 제외한 말소기준권리 이후의 권리들이 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 제공된 정보만으로는 특별한 인수주의 권리(선순위 전세권, 유치권 등)는 확인되지 않으나, 경매 진행 시 법원 문건 등을 통해 최종적인 권리관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 소재한 화곡동 일대는 관공서, 업무시설, 주거시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. 특히 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있으며, 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 기본적인 상권의 기능을 갖추고 있습니다. 강서구청이 인근에 위치하여 관련 행정 업무 종사자 및 방문객을 통한 잠재적 수요도 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물 내 제5층 제503호에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 하이새시 창호로 구성되어 있습니다. 건물 내에는 통상의 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의 시설은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건지는 여러 토지이용계획상의 제한사항을 포함하고 있어 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

- 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항): 김포공항과 인접하여 항공기 소음 및 고도 제한의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 재산 가치 하락의 요인이 될 수 있으며, 소음으로 인한 주거 환경 불편이 예상됩니다.

- 가축사육제한구역: 지역경제과 확인 요망 사항입니다.

- 가로구역별 최고높이 제한지역: 건축법상 건물 높이 제한이 적용됩니다.

- 상대보호구역: 강서교육지원청 확인이 필요하며, 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

- 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 고도 제한이 적용됩니다.

- 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제를 받습니다.

추가적으로, 감정평가서 요약에 '특이사항' 및 '주의사항' 항목이 명시되지 않았으나, 일반적인 경매 물건의 경우 숨겨진 권리관계, 하자, 불법 건축물 등 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 현장 조사 및 관련 서류 검토가 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주요 도로변에 위치하며, 화곡역 및 강서구청 등 우수한 교통 및 행정 접근성을 갖추고 있습니다. 다세대주택으로서 주거용으로 활용 가능한 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 하지만, 공항 소음 및 고도 제한, 가축사육제한, 대공방어협조구역 등 다수의 토지이용계획상 제한 사항이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 항공기 소음은 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **뛰어난 입지 및 교통망**: 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하며, 강서구청 등 주요 시설 인접으로 생활 편의성이 높습니다.

2. **안정적인 주거용:** 다세대주택으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

3. **추가 개발 가능성**: 주변 지역의 도시 개발 및 정비 사업 진행 시 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

4. **신중한 권리 및 제한 사항 확인**: 다수의 공항 관련 제한(소음, 고도), 가축사육 제한, 상대보호구역 등의 존재로 인해, 낙찰 후 재산권 행사나 건물 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 실제 현황에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

5. **추가 확인 사항**: 상대보호구역 등은 반드시 강서교육지원청을 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계