나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114490 [12] 서울특별시 관악구 봉천동 1622-23 샤롯캐슬 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2023.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설이 소재하고 있는 일반주택지대로 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 11개호로
외벽 : 돌붙임마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

일련번호(1) : 근린생활시설
일련번호(2)-(12) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,도시가스설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 장방형 평지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114490 (12)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1622-23 샤롯캐슬 5층503호

물건종별: 다세대주택

감정가: 306,000,000 원

토지면적: 15.15㎡ (약 4.58 평)

토지지분: 15.152999999999999㎡ (약 4.58 평)

건물면적: 23.68㎡ (약 7.16 평)

건물지분: 23.68㎡ (약 7.16 평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO (정보 일부 마스킹 처리)

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 샤롯캐슬

건축년도: 2022년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호

전유면적: 23.68㎡ (약 7.16 평)

주요용도: 다세대주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하고 있는 일반주택지대로 주위환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(2필지)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 법적 제한을 받고 있음.

* 가축사육제한구역 (「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:194m) (「군사기지 및 군사시설 보호법」)

* 과밀억제권역 (「수도권정비계획법」)

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 주식회사브릭스자산관리대부의 근저당권(금액: 433,200,000원)임. 등기부등본상 채권 총액은 약 4,792,200,000원으로 확인됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 5일

* 확정일자: 2023년 5월 18일

* 배당신고일자: 2023년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 주식회사브릭스자산관리대부의 근저당권(을1)을 포함하여, 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 주식회사브릭스자산관리대부 근저당권 (을1)

* 파산자서울대역관악파크1차지역주택조합설 가압류 (갑4)

* 구룡포수산업협동조합 임의경매 (갑5)

* 주택도시보증공사 가압류 (갑6)

* 동작세무서장 압류 (갑7)

* 구룡포수산업협동조합 1번근저당권부채권질권설정 (을1-2)

* 주식회사론포인트 1번근저당권부채권질권설정 (을1-3)

* 주식회사하나엔피엘대부 1번근저당권부채권질권설정 (을1-4)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있음. 다만, 등기부등본상 현재 해당 권리가 등기되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

건축물대장상 본건 건물은 공동주택 외 1개 용도로 사용되고 있으며, 감정평가요약표상 주변이 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대임을 고려할 때, 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됨.

4.2. 혐오시설 유무

본건 소재지(서울특별시 관악구 봉천동 1622-23) 주변으로 사업 및 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거지역에 위치하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보임.

5.2. 교육시설

인근에 인헌초등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성: 만약 지상권이 실재한다면 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요함.

* 임차인 관련 사항: 비록 대항력이 없으며 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성으로 인해 향후 자산 가치 하락 가능성이 존재함.

6.3. 기타 리스크

건물 전체 채무 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준으로, 이는 채권자들의 채권 회수 과정에서 복잡성이 있을 수 있음을 시사함. 다만, 본건 경매 절차 자체에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 건물에 위치한 소형 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 깨끗하게 정리될 것으로 예상되며(대부분의 권리가 말소될 예정), 도심 내 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있음. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임차인 관련 사항은 추가적인 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공): 신축 건물의 장점을 누릴 수 있음.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸 예정.

* 양호한 주변 환경: 일반적인 주택지대로서 주거 환경이 무난함.

9. 예상 입찰가

감정가는 306,000,000원이며, 유사 신축 건물(2022년 준공, 39.75㎡)의 최근 매매 사례(540,000,000원)를 고려할 때, 단위면적당 가격은 약 1,358만원/㎡ 수준임. 본건(23.68㎡)에 이를 적용하면 약 32,170만원으로 추산 가능함. 반면, 2016년 준공된 유사 면적(26.98㎡) 건물의 매매가(283,000,000원) 기준으로는 단위면적당 가격이 약 1,049만원/㎡로, 본건은 약 24,840만원으로 추산됨.

감정가(306,000,000원)는 두 추산치의 중간 수준이며, 신축 건물의 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

인수되는 보증금이 없으며, 채무 총액이 매우 높다는 점은 경매 시장에서의 가격 변동성을 시사할 수 있으나, 매각으로 인한 권리 소멸을 고려하면 투자 매력도는 유지될 수 있음.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 295,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.