나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114490 [10] 서울특별시 관악구 봉천동 1622-23 샤롯캐슬 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2023.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설이 소재하고 있는 일반주택지대로 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 11개호로
외벽 : 돌붙임마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

일련번호(1) : 근린생활시설
일련번호(2)-(12) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,도시가스설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 장방형 평지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114490 (10)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1622-23 샤롯캐슬 4층403호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호

준공년도: 2022년

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택 외 1)

감정가: 396,000,000원

토지면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하고 있는 일반 주택지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 13일 접수된 주식회사브릭스자산관리대부의 근저당권 (을1)입니다.

말소예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등)

총 등기부채권 금액: 5,481,000,000원

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-22

확정일자: 2023-05-10

배당신고일자: 2023-12-21

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역에 위치하고 있습니다.

인근에 편의시설이 산재해 있어 소규모 상권 형성이 가능합니다.

해당 지역은 주거 수요가 꾸준한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 교육: "인헌초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 주거 편의시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 54.8억 원에 달하여, 경매 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 다세대주택으로, 깔끔한 건물 상태와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 시세를 고려할 때 감정평가액이 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 전입 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 등기부상의 높은 채무 총액은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 편리한 주거 환경: 초등학교와 인접하고 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 명도 용이: 임차인의 대항력이 없어 명도 절차에 따른 추가 비용이나 시간 소요가 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 396,000,000원이며, 면적과 신축 연도를 고려한 주변 실거래가 수준도 유사한 것으로 파악됩니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 현 시세 및 감정가를 기준으로 약 390,000,000원에서 410,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.