나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114490 [7] 서울특별시 관악구 봉천동 1622-23 샤롯캐슬 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2023.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설이 소재하고 있는 일반주택지대로 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 11개호로
외벽 : 돌붙임마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

일련번호(1) : 근린생활시설
일련번호(2)-(12) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,도시가스설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 장방형 평지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114490 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 기본정보

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1622-23 샤롯캐슬 3층303호

건물명: 샤롯캐슬

용도: 다세대주택

토지면적: 14.86㎡ (약 4.50평)

토지지분: 14.858㎡ (약 4.50평)

건물면적: 23.22㎡ (약 7.02평)

건물지분: 23.22㎡ (약 7.02평)

건물 준공연도: 2022년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 일반주택지대로 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건축물대장 상 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물이며, 2022년 9월 사용승인되었습니다. 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다. 급배수, 위생, 도시가스 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 2월 3일 접수된 주식회사브릭스자산관리대부의 근저당권(1,122,000,000원)입니다. 본 경매물건(을5: 구룡포수산업협동조합의 임의경매개시결정) 및 을1-6, 을1-7, 을1-8의 1번 근저당권부 채권질권 설정, 갑4의 가압류, 갑6의 가압류, 갑7의 압류 등 을1, 을2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 을1-6, 을1-7, 을1-8의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 5,681,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 해당 없음

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 박

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 해당 없음

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 2024-06-20

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례를 확인할 수 있습니다.

2022년식 성진리치빌6차(전용면적 39.75㎡)는 2026년 7월 3일 540,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 13,585,157원/㎡입니다.

2016년식 비쥬타운B(전용면적 26.98㎡)는 2026년 7월 1일 283,000,000원에 거래되었으며, 면적당 가격은 약 10,490,000원/㎡입니다.

1991년식 훼밀리빌라A(전용면적 53.28㎡)는 2026년 7월 2일 190,000,000원에 거래되었으며, 면적당 가격은 약 3,566,066원/㎡입니다.

본건은 2022년에 준공된 건물로, 면적은 23.22㎡(약 7.02평)입니다. 최근 준공 연식과 유사한 성진리치빌6차의 사례를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 해당 거래 사례의 면적당 가격인 약 13,585,157원/㎡ 이상으로 평가될 수 있습니다. 이를 본건 면적(23.22㎡)에 적용 시 약 315,714,000원 수준의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 인헌초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 봉천동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 해당 권리의 내용 및 범위에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 그러나 일반적으로 2022년식 신축 건물에서 지상권이 인수되는 경우는 드물며, 만약 발생하더라도 건물 전체 소유권에 대한 영향으로 판단됩니다. 또한, 해당 호실의 임대차 관계는 현재 파악된 바로는 보증금 및 차임이 없는 상태로, 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 샤롯캐슬 내 다세대주택으로, 비교적 최근 건물이라는 점이 큰 장점입니다. 소형 면적(23.22㎡)으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합하며, 봉천동이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 보증금 또한 없어 깔끔한 명도가 기대됩니다. 지상권 관련 리스크는 추가 확인이 필요하나, 신축 건물임을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 없습니다.

* 높은 임대수익률 잠재력: 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 300,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 매매 사례 및 본건의 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 또한, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 105% 수준인 315,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 주변 시세 변동 및 권리관계 재확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.