나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114490 [4] 서울특별시 관악구 봉천동 1622-23 샤롯캐슬 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2023.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설이 소재하고 있는 일반주택지대로 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 11개호로
외벽 : 돌붙임마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

일련번호(1) : 근린생활시설
일련번호(2)-(12) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,도시가스설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 장방형 평지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114490 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO (개인정보 보호)

감정가: 333,000,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1622-23 샤롯캐슬 2층 204호

건물 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택 외 1)

토지 면적: 16.68㎡ (약 5.05평)

건물 면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

1.3. 건물 개요

건축물명: 샤롯캐슬

준공년월: 2022년 9월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (5층 건물)

해당 호수: 2층 204호 (전유 면적 26.07㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주택지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 진입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 장방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지 북측으로는 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 22일 접수된 주식회사브릭스자산관리대부의 근저당권 (을1, 채권최고액 752,400,000원)입니다.

3.2. 주요 권리사항

등기부상 채무 총액은 약 5,111,400,000원입니다.

본 경매는 2023년 10월 13일 접수된 구룡포수산업협동조합의 임의경매 신청 (2023타경114490)으로 진행됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 소유권이전2번신탁등기말소, 가압류, 임의경매, 근저당권부채권질권설정, 압류 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기상 지상권 존재 여부 확인 필요하나, 일반적으로 매각으로 소멸됩니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 강상구 (이름 첫 글자만 표기)

보증금: 150,000,000원

차임: 120,000원

전입일자: 2023-03-03

확정일자: 2023-01-31

배당신고일자: 2023-12-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

*주의:* 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건이 속한 샤롯캐슬은 2022년에 준공된 신축 건물로, 1층에는 근린생활시설, 2층 이상에는 다세대주택으로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 총 14세대로 구성되어 있습니다.

4.2. 지역 상권 특성

주변은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역이며, 이에 부수되는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

"인헌초등학교" 인근으로, 지역 주민들의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인헌초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이하며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등) 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과다 채무

등기부상 설정된 채무 총액이 약 51억 원으로 매우 높아, 채권 관계가 복잡함을 시사합니다. 하지만 이는 경매 절차상 소멸되는 권리이므로 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되는 건입니다. 동일 채무와 관련된 다른 담보 물건의 경매 결과나 진행 상황에 따라 간접적인 영향을 받을 수 있습니다. (제공된 정보 내 다른 공동담보 물건 정보는 없음)

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서 강상구 씨가 확인되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 2022년 준공의 비교적 신축인 다세대주택입니다.

입지 조건 및 주위 환경이 양호하며, 특히 초등학교가 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 대상이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없습니다.

신축 건물이라는 장점이 있으나, 과다한 등기부상 채무 총액은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물의 가치

2022년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 향후 가치 유지 및 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰자는 권리 관계가 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 소형 면적

전용면적 약 7.89평의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 젊은 층의 실수요자에게 매력적인 매물입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 (2026년 7월 거래 기준)는 다음과 같습니다.

* 성진리치빌6차 (2022년식, 39.75㎡): 54,000만원

* 훼밀리빌라A (1991년식, 53.28㎡): 19,000만원

* 비쥬타운B (2016년식, 26.98㎡): 28,300만원

본 건(26.07㎡)과 면적이 유사한 비쥬타운B (26.98㎡)의 최근 매매가(28,300만원)를 참고할 때, 본건의 감정가(33,300만원)는 신축 건물이라는 점을 감안해도 다소 높은 편입니다.

다만, 동일한 2022년식인 성진리치빌6차(39.75㎡)의 매매가가 54,000만원임을 고려하면, 본건 감정가 수준도 완전히 비합리적인 수준은 아닐 수 있습니다.

현재 시점에서 본 물건의 적정 시세는 약 28,000만원 ~ 32,000만원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 33,300만원을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만 최근 유사 면적 및 신축 연도의 거래 사례를 볼 때, 경쟁적인 입찰을 고려하더라도 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

본 건의 예상 입찰가는 약 29,000만원 ~ 31,500만원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 목표, 현장 답사 시 파악된 추가 정보, 그리고 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.