나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경114490 [3] 서울특별시 관악구 봉천동 1622-23 샤롯캐슬 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2023.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설이 소재하고 있는 일반주택지대로 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호외 11개호로
외벽 : 돌붙임마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

일련번호(1) : 근린생활시설
일련번호(2)-(12) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,도시가스설비,승강기설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 장방형 평지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경114490 (3)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1622-23 샤롯캐슬 2층 203호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택 외 1)

감정가: 297,000,000원

토지면적: 14.86㎡ (약 4.5평)

토지지분: 14.858㎡

건물면적: 23.22㎡ (약 7.0평) (전용면적: 23.22㎡)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

2022년 04월 13일 건축 허가

2022년 09월 07일 사용승인

해당 호수: 2층 203호

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 일반 주택지대로, 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

본건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당합니다.

주변 시설:

* 교육시설: 인헌초등학교 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 상 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 현장 확인 및 상세 지적도, 항공사진 등을 통한 추가적인 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 22일 접수된 주식회사브릭스자산관리대부의 근저당(을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 을2 주택임차권(윤현봉), 갑4 가압류, 갑5 임의경매, 갑6 가압류, 갑7 압류, 을1-4, 을1-5, 을1-6 등 관련 권리들이 포함됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

현재 등기부상 명시적으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'이 있습니다. 본 건 등기부상 지상권은 등기되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤현봉

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 01월 06일

* 확정일자: 2022년 12월 16일

* 배당신고일자: 2023년 11월 08일

* 대항력: 없음 (확정일자가 전입일자보다 빠르지만, 말소기준권리보다 늦게 설정되었고, 을2 주택임차권은 말소될 예정입니다.)

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원.

총 채무액:

등기부채권 총액은 5,311,400,000원입니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 금액으로, 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다. 본 건물 자체도 일부 근린생활시설로 이용 가능한 구조를 가지고 있습니다. 인근 지역은 상권이 발달되어 있으나, 구체적인 유동인구, 경쟁 업종, 소비력 등 상세한 상권 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량 접근성이 양호합니다. 지하철역과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육: 인헌초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형마트, 병원 등 대규모 편의시설 이용은 대중교통 또는 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액: 등기부상 총 채무액이 53억원으로 감정가 2.97억원에 비해 현저히 높아, 채무자의 재정 상태가 매우 좋지 않음을 나타냅니다. 이로 인해 경매 절차가 예상치 못한 변수를 겪거나, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 어려움이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건: '공동담보' 특이사항은 본 건 외 다른 부동산이 동일 채무에 대한 담보로 설정되어 있음을 의미합니다. 이들 공동담보 물건들의 경매 진행 상황이나 채무 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

* 임대 관계: 비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없지만, '기타참고사항'에 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인 및 명도 관련 사전 준비가 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 군사기지 및 군사시설 보호구역 등은 향후 건축물의 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 2022년 준공된 비교적 신축(2년차)의 다세대주택 2층 203호입니다. 감정가는 2.97억원으로 책정되어 있으나, 등기부상의 총 채무액이 53억원에 달하는 매우 높은 수준이며, 공동담보로 묶여 있는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다. 주위 환경은 양호하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 높은 채무액과 공동담보라는 특수성은 면밀한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지한 상태에서 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 상태에 대한 기대치가 높습니다.

* 서울 관악구 입지: 서울 주요 지역으로 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 높은 총 채무액으로 인한 유찰 시, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 다음과 같이 추정됩니다.

* 2022년 준공, 전용면적 39.75㎡가 54,000만원에 거래되었습니다. (단, 건물명과 주소가 본건과 다름)

* 2016년 준공, 전용면적 26.98㎡가 28,300만원에 거래되었습니다.

본건은 2022년 준공, 전용면적 23.22㎡(약 7.0평)입니다. 2022년 준공 건물의 면적 대비 단가를 적용하면, 약 31,500만원 수준의 시세가 예상됩니다. 감정가 29,700만원은 이 시세 범위와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

인수 보증금: 0원.

예상 입찰가:

권리 분석상 인수할 보증금이 없고, 건물 연식이 매우 짧다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다. 다만, 등기부상 총 채무액 및 공동담보 물건 존재 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 2.9억 원 ~ 3.1억 원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰가는 당일 시장 상황, 경쟁자 수, 본인의 투자 목표 등에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.