나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경117260 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2023.12.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 " 신림고등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위로는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 내 제3층 제303호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지, 세장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 광로3류(폭 40m-50m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경117260 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1474-15 몽삐에뜨골드 3층303호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제3층 제303호

주요 설비: 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 주차타워 설비

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 263,000,000원

토지 면적: 5.72㎡ (약 1.73평)

건물 면적: 24.18㎡ (약 7.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북측으로는 노폭 약 40미터의 광로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))

* 도로: 광로3류(폭 40m-50m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 254,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-03-15

* 확정일자: 2021-03-03

* 배당신고일자: 2023-03-28

* 대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 104,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2021-03-15

* 확정일자: 2021-03-03

* 배당신고일자: 2023-03-28

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

* 을1 (2023-03-28): 주택임차권 (김명재, 254,000,000원) - 인수되는 권리

* 갑6 (2023-02-28): 압류 (인천세무서장) - 말소기준권리

* 갑8 (2023-12-05): 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 1번 임차권등기(김명재)가 있습니다. 해당 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 명확히 '인수'되는 임차권이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

본 물건이 위치한 신림동 일대는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 지역 상권이 활성화된 지역입니다. 특히, 신림고등학교 인근은 유동인구가 꾸준히 있는 편입니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 신림역 및 인근 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활편의: 인근에 다양한 상업시설(마트, 식당, 은행 등)이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주요 시설: 신림고등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 주차 타워 설비가 갖추어져 있으며, 건물 내 엘리베이터, 위생 및 급배수 설비가 완비되어 있습니다. 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

신림동 지역은 서울 내에서 비교적 활발한 상권과 교통망을 갖추고 있어 주거 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김명재)이 존재하며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있으며, 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 리스크

토지이용계획에 따라 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제가 적용되므로, 향후 건물 이용이나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권 및 상업시설 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 크다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 점을 감안하여 신중한 권리 분석과 함께 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신림동 역세권 인근의 오피스텔로, 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 주변 상업시설 발달로 인한 생활 편의성 증대.

* 부동산 강제경매 물건으로, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 263,000,000원입니다.

임차인 김명재 씨의 보증금 254,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

이러한 인수 부담을 고려하여, 보수적인 접근이 필요하며, 일반적인 경매 할인율(감정가 대비 70~80%)을 적용 시 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 184,100,000원 ~ 210,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.