나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경178 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-91 5층가504호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2024.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "성동공업고등학교" 서측 인근에 위치하며,
주위는 상업용·업무용 건물, 문화시설, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재
한 상업지역으로써, 제반주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1,6호선(동묘앞역)이
소재하는 등 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제가504호, 제5층 제라553호로써,
(사용승인일 : 1983.04.07)
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 몰탈위페인팅, 일부 타일 붙임 및 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호1 : 의류판매장(표시상호 : "gam")으로 이용중임.
기호2 : 인접호수(5층 다549호)와 함께 벽체구분없이 의류판매장
(표시상호: "Mayberry(메이베리)")으로 이용중임.

*세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 소방설비, 화재설비 등
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로써, 판매시설, 업무시설,
판매 및 영업시설(도매시장) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m, 북측 및 남측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 6m
내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2023-11-23),방화지구,방화지구(도시관리계획(방화지구)폐지입안
[입안일:2014.05.16. 입안실효예정일:2016.05.16]),지구단위계획구역(2015-04-
30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),도로(접합),시장,가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(201
5-08-27)<건축법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(세부
사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(2016-11-24),역사도심(4대문안), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경178 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-91 5층가504호

용도: 판매시설

감정가: 304,000,000원

토지면적: 1.81㎡ (약 0.55평)

토지지분: 1.81㎡ (약 0.55평)

건물면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

건물지분: 6㎡ (약 1.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 광희신용협동조합

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제가504호 (사용승인일: 1983.04.07)

1.2. 특별사항 및 조건

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "성동공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용·업무용 건물, 문화시설, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재한 상업지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 6호선(동묘앞역)이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

본건은 동측으로 노폭 약 25m, 북측 및 남측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구(폐지입안), 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변), 도로, 시장, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 역사도심(4대문안), 건축선에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 2024.01.12 접수된 광희신용협동조합의 강제경매 개시결정(채권액 52,925,432원) 입니다.

매각으로 인해 다음 권리들은 말소될 예정입니다.

* 2024.02.02 접수된 수협은행의 가압류 (채권액 240,597,637원)

* 2024.02.20 접수된 신한은행의 가압류 (채권액 112,553,304원)

3.2. 인수되는 권리 및 임차인 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 아래 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 변

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-07-26

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자가 공란으로, 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 353,150,941원

4. 상권분석

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4.1. 시장 및 건물 특성

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 청평화시장 내에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트구조 6층 건물로, 본건은 5층 가504호입니다.

건물 이용 상태는 의류 판매장으로 이용 중이며, 인접 호수와 벽체 구분 없이 함께 의류 판매장으로 사용 중입니다.

건물 전체는 판매시설, 업무시설, 판매 및 영업시설(도매시장) 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업시설 및 고객 접근성

주위는 상업지역으로 다양한 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 유동 인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

동묘앞역(지하철 1, 6호선)이 인접해 있어 대중교통을 이용한 접근성이 매우 우수합니다.

5. 생활정보

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5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1, 6호선 동묘앞역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

주변 상업지역 내 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

인근에 성동공업고등학교가 있으며, 주변 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

현재까지 확인된 바, 본건 주변에 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 재매각 및 임차인 관련 위험

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰 또는 취하 사유가 있었을 수 있습니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 변정철 씨의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 50,000,000원이 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (확정일자, 배당신고일자 미기재로 인한 불확실성)

6.2. 물건 자체의 제한사항

건물 전용 면적이 6.00㎡ (약 1.81평)으로 매우 협소하여 활용도 및 신축 시 건축 가능 면적에 제한이 있을 수 있습니다.

건물 사용승인일이 1983년 4월 7일로 노후도가 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획상 다수의 제한(방화지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 역사도심 등)이 존재하여 향후 재건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 서울 도심, 그것도 역세권에 위치한 판매시설로서 기본적인 입지 조건은 우수합니다. 지하철 1, 6호선 동묘앞역이 도보권이며, 청평화시장 내에 위치하여 상권이 활성화되어 있습니다. 그러나 6㎡의 매우 협소한 전용 면적, 1983년 준공된 건물 노후도, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인 변정철 씨의 존재가 주요 리스크 요인입니다. 해당 임차인의 보증금 인수 여부가 입찰의 핵심 고려사항이 될 것입니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 상업시설: 지하철 1, 6호선 동묘앞역 인근이라는 탁월한 입지.

* 활발한 상권: 청평화시장 내 위치, 풍부한 유동인구 예상.

* 낮은 관리 비용: 협소한 면적으로 인해 관리비 부담이 적을 수 있음. (단, 공용 관리비는 별도 확인 필요)

* 시세 대비 저가 매수 기회: 재매각 및 임차인 리스크를 반영한 입찰가를 통해 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 304,000,000원입니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

권리분석상 명시된 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 변정철 씨의 보증금 50,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 부분에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

임차인의 배당 가능 금액 산출, 현장 답사를 통한 시세 및 공실률 확인, 재매각 사유 분석 등을 거친 후, 낙찰가율 70~80% 수준을 기준으로 접근을 고려해볼 수 있으나, 인수될 보증금 액수에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 철저한 권리 분석 및 현장 조사 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.