나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경106663 [1] 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경106663 [1] 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 2층203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경106663
• 주소: 서울특별시 관악구 조원로 166, 2층203호 (신림동,바벨)
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매11계 2024타경106663 | 소재지: 서울특별시 관악구 조원로 166, 2층203호 (신림동,바벨) | 감정가: 374,000,000원 | 최저가: 299,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경106663 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경106663 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 469-4 바벨 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 374,000,000원

토지 면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

토지 지분: 17.99㎡ (약 5.44평)

건물 면적: 25.86㎡ (약 7.82평) - 전용면적(건물면적)

건물 지분: 25.86㎡ (약 7.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "서울남부초등학교" 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 가장 가까운 지하철역으로는 신대방역이나 당곡역 등을 이용할 수 있으며, 도보 또는 버스를 통해 접근 가능합니다. 구체적인 대중교통 접근성은 도보 약 5분 거리에 버스정류장이 있고, 지하철역은 도보 15-20분 거리 또는 짧은 버스 이동으로 이용 가능합니다. 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 등기사항전부증명서상 임차권 설정(보증금 380,000,000원)이 확인되어, 이는 본 경매 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금 회수 가능성은 입찰 전 반드시 면밀히 확인해야 할 사항으로, 인수 또는 배당 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다. (참고: 유사 물건의 경우, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차권이 말소되는 사례도 있으나, 본건의 경우 상세 확인 필요). 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 소유권 이전 시 토지 및 건물 모두에 대한 권리가 이전됩니다. 토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 신림동 일대는 주거 지역으로서, 다양한 다세대 및 단독 주택이 밀집해 있습니다. 이 지역은 소규모 근린생활시설이 발달하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 대형 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 로컬 상권이 형성되어 있으며, 이는 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 요인입니다. 또한, 인근 학교 및 주거 단지를 바탕으로 한 유동 인구 또한 상권 활성화에 기여합니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성도 존재하나, 현재로서는 실거주 및 안정적인 임대 수익을 추구하는 데 적합한 상권으로 평가됩니다.

1.5. 생활 정보

본건 인근에는 "서울남부초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 다세대 주택으로 주거 용도로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리한 점은 일상생활의 편리성을 더합니다. 주변에 생활 편의시설과 상업 시설이 적절히 분포하고 있어, 주거로서의 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 등기부등본 상에 확인되는 임차권 설정(보증금 380,000,000원)입니다. 해당 임차권의 인수 여부, 배당 여부, 대항력 유무 등에 따라 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 안게 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류(현황조사서, 매각물건명세서, 임차인 정보 등)를 철저히 검토해야 합니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 신림동 일대의 지역 특성상 일부 지역의 밀집된 주거 환경이 개인에 따라 불편하게 느껴질 수도 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 용도지역 제한으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경에 한계가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동이라는 좋은 입지에 자리한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세 조사를 통해 적절한 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다. 기본적인 주거 환경과 교통 편의성이 우수하며, 인근 학교와 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 다만, 임차권 설정이라는 중대한 권리 관계가 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 분석과 함께 입찰에 신중을 기해야 합니다. 권리 분석이 명확히 된다면, 실수요자에게는 안정적인 주거 공간을, 투자자에게는 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 우수한 입지 조건 : 서울 관악구 신림동이라는 위치는 지속적인 수요를 확보할 수 있는 장점입니다.

2. 안정적인 주거 환경 : 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 내 고정적인 수요층이 존재합니다.

3. 교통 편리성 : 대중교통 접근성이 양호하여 출퇴근 및 외부 활동에 용이합니다.

4. 잠재적 시세 상승 : 신림동 지역의 개발 가능성 및 서울시 내에서의 지속적인 주거 수요를 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 명확한 권리 분석 후 가격 경쟁력 확보 : 임차권 관련 위험 요소를 명확히 파악하고, 이를 반영한 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계