나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경114985 [1] 서울특별시 강남구 세곡동 421-2 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경114985 [1] 서울특별시 강남구 세곡동 421-2 단독주택 경매

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서울중앙지방법원 경매11계 2024타경114985 | 소재지: 서울특별시 강남구 헌릉로571길 66-1 | 감정가: 5,794,973,520원 | 최저가: 3,708,783,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경114985 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경114985 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 세곡동 421-2

용도: 단독주택

감정가: 5,794,973,520 원

토지면적: 461.00㎡ (약 139.46평)

건물면적: 165.54㎡ (약 50.08평)

건물 제시외면적: 16.20㎡ (약 4.90평) - 컨테이너[ㄱ)] 제외

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 영OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 세곡동에 위치하며, "세곡공원" 남측 인근 지역입니다. 주위 환경은 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남측으로는 약 14미터, 동측으로는 약 4미터의 도로에 접해 있어 차량 접근 및 통행에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 세곡동은 강남구의 최남단 지역으로, 대모산, 구룡산, 청계산 등 녹지 공간이 풍부하고 세곡천과 탄천이 흐르는 쾌적한 자연환경을 자랑합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 다소 있어 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있다는 점은 고려해야 합니다. 인근에 대왕초등학교, 세명초등학교, 유치원 등이 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 강OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 영OOOOOOO의 신청으로 경매가 개시되었습니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유였다가 경매 등의 사유로 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자를 위해 법률상 당연히 인정되는 권리입니다. 이는 토지 소유자가 건물 철거를 청구하는 것을 막을 수 있는 강력한 효력을 가지며, 경매 낙찰자가 토지를 사용함에 있어 제약을 받을 수 있습니다. 본 건의 경우, 법정지상권의 구체적인 성립 여부 및 범위는 추가적인 조사가 필요합니다. 건물에는 '컨테이너[ㄱ)]'를 제외한 제시외 건물(b-d)이 매각에 포함되나, 이들의 소유관계는 불명확하므로 경매 진행 시 참고해야 합니다. 임대차 관계는 확인되지 않아(임대미상) 낙찰 후 명도 대상이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주상용 건부지로 이용 중이며, 건물은 주택 및 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 단독주택뿐만 아니라 일부 상업적 용도로도 활용될 수 있는 잠재력을 시사합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있으며, '세곡공원' 인근이라는 점은 주거 환경의 쾌적성을 더합니다. 강남구의 최남단에 위치하고 있으며, 위례신도시, 문정 법조타운 등 주변 지역 개발 호재와 더불어 수서역 SRT 개통 등으로 인해 지속적인 발전 가능성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 서울 강남구 세곡동에 위치하여 강남의 인프라를 누릴 수 있으면서도, 세곡공원, 대모산, 구룡산 등으로 둘러싸인 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다. 단독주택 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 단, 지하철역이 도보권이 아니므로 대중교통 이용 시에는 버스 환승 등이 필요할 수 있습니다. 또한, 제1종일반주거지역, 제1종전용주거지역으로 지정되어 있어 용도에 따른 건축 및 개발 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이 성립할 경우, 건물 철거가 불가능해지거나 토지 사용에 제약을 받아 건물 소유자에게 추가적인 비용 부담(지료 지급 등)이 발생할 수 있습니다. 따라서 법정지상권 성립 여부를 면밀히 조사해야 합니다. 또한, 임대차 관계가 확인되지 않아(임대미상) 인수되는 임차인이 있을 경우 명도에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 제시외 건물(b-d)의 소유관계가 불명확한 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구라는 우수한 입지와 쾌적한 자연환경을 동시에 갖춘 단독주택입니다. 주택 및 근린생활시설로 활용 가능한 점, 주변 개발 호재 등은 긍정적인 요소입니다. 그러나 '법정지상권'의 존재는 매우 신중하게 접근해야 할 중대한 권리 분석 사항이며, 이 부분에 대한 명확한 해결 방안 없이는 투자에 제약이 될 수 있습니다. 또한, 임대차 관계 미확인 및 제시외 건물 관련 불확실성도 리스크 요인으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

* **강남구의 입지:** 서울 핵심 지역인 강남구에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* **자연 친화적 환경:** 세곡공원, 대모산 등 녹지 공간 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* **다용도 활용 가능성:** 주택 및 근린생활시설로의 복합적인 활용이 가능하여 다양한 투자 수익 모델을 고려할 수 있습니다.

* **개발 잠재력:** 주변 지역의 지속적인 개발과 SRT 수서역 접근성 향상 등 미래 가치 상승 요소를 가지고 있습니다.

* **법정지상권 분석:** 법정지상권의 성립 여부를 철저히 분석하여, 이를 해결할 경우 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 서울 강남구 세곡동 421-2 일대에서 특별히 언급될 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 일원동 등 강남 일부 지역에서 하수처리장 및 쓰레기 소각장 등의 혐오시설이 있었으나 공원화 등의 조치를 통해 개선된 사례가 있습니다. 또한, 최근에는 세곡동에 노인 특화 시설(공공목욕탕, 치매안심센터 등) 건립 관련 주민 반발이 있었던 사례가 있으나, 이는 지역 편의시설 확충 논의 과정의 일부로 보입니다.

법원 정보

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