나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119232 [1] 서울특별시 동작구 대방동 394-11 대방주상복합빌딩 10층1001호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경119232 [1] 서울특별시 동작구 대방동 394-11 대방주상복합빌딩 10층1001호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매11계 2024타경119232 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도로 61, 10층1001호 (대방동,대방주상복합빌딩) | 감정가: 373,000,000원 | 최저가: 298,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경119232 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 394-11 대방주상복합빌딩 10층1001호

용도: 다세대주택

감정가: 373,000,000원

토지면적: 9.47㎡ (약 2.86평)

건물면적: 37.49㎡ (약 11.34평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 홍OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 유치권

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치하며, 지하철 7호선 "신대방삼거리역" 북서측 인근에 소재합니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 지하철역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 홍OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '유치권'이 존재한다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가진 경우에 채무자가 변제할 때까지 그 물건이나 유가증권을 점유할 권리입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있는 중대한 권리이므로, 입찰 전 반드시 유치권의 성립 여부, 채권액, 내용 등에 대해 면밀히 조사하고 법률 전문가와 상담해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 대방동 지역은 근린상업지역으로 분류되어 있으며, 인근에 지하철역과 주요 도로가 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다. 또한, 다세대주택, 오피스텔 등 주거 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 확보되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 공존하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 개별 호실의 상권 영향력은 입점 업종 및 건물 내 다른 상가의 활성화 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

주변에 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 지역과 상업 시설이 복합된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제10층 건물 내 제10층 제1001호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부 설비로는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖춰져 있습니다. 토지는 인접 토지와 일단의 정방형 토지로, 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 25미터 내외의 넓은 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 공부상 면적과 실제 이용 상태 간 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 해당 채무를 인수하거나 해결해야 할 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 이는 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부 등을 정확히 파악할 수 없다는 점에서 잠재적인 수리비 발생 가능성을 내포합니다. 임대 관계 또한 미상으로, 현재 임차인이 있을 경우 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 토지 이용 계획 상 '지구단위계획구역(신대방지구)', '중로3류', '건축선 후퇴' 등 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 편리한 교통 환경과 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만, '유치권'이라는 중대한 권리 부담이 존재하며, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등의 불확실성이 상존합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 재확인, 법률 전문가와의 상담을 통해 인수 부담을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

- 지하철 7호선 신대방삼거리역 인근의 역세권 입지

- 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요 기대

- 건물 및 토지 면적이 비교적 작아 소액 투자 검토 가능 (리스크 해소 시)

1.10. 주변 시설 조사 (혐오시설)

Google 검색 결과, 서울특별시 동작구 대방동 394-11 일대에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 밀집 지역, 납골당 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주변에는 대형병원, 관공서, 마트, 공원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있는 것으로 파악됩니다. 일반적으로 지하철역 인근의 주상복합 및 다세대주택 밀집 지역은 주거 및 상업 환경이 잘 갖춰진 곳으로 평가됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계