나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경121266 [1] 서울특별시 서초구 양재동 17-15 피카소 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경121266 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 17-15 피카소 4층402호 (신주소: 서울특별시 서초구 강남대로30길 32-18)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 599,000,000원

* 토지면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

* 건물면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 피카소

* 총 층수: 6층

* 사용승인일: 2020년 10월 28일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 주요 용도: 공동주택 (다세대)

1.1. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 서초구 양재동에 위치하며, 강남 생활권의 우수한 접근성을 자랑합니다.

* 주변은 다세대주택과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건의 말소기준권리는 2024년 10월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑3)입니다.

* 경매로 인해 소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑2)을 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차권자: 정 )

* 보증금: 550,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 27일

* 확정일자: 2021년 2월 16일

* 배당신고일자: 2023년 5월 4일

* 대항력: 없음.

* 주택도시보증공사(양도전:임차권자 정재남)로부터 2026년 6월 19일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 따라서 본 물건 낙찰 시 임차인 관련 권리를 인수할 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약상 을3 주택임차권(정재남)은 말소 예정으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거용 다세대주택으로서, 주변은 양재동의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 강남의 주요 업무 및 상업 지구와 인접하여 직주근접성이 우수하며, 다양한 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 인근 부동산 거래 정보를 볼 때, 지역 내 부동산 시장은 꾸준히 활성화되어 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통:

* 서울 지하철 3호선 양재역 및 신분당선 양재시민의숲역 등 주요 대중교통 이용이 가능한 접근성이 있습니다. (상세 도보/대중교통 정보는 현장 확인 필요)

* 강남대로, 남부순환로 등 주요 간선도로에 인접하여 차량 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설:

* 양재동 일대에 병원, 은행, 대형마트, 다양한 상업 시설 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 양재천이 인접하여 쾌적한 산책 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

* 주변에 학교 및 교육시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

* 혐오시설:

* 인근 지역 반경 1km 이내에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않습니다. (세부적인 혐오시설 존재 여부는 현장 답사를 통해 최종 확인하시기 바랍니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행 중입니다. 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나, 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했음을 의미합니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 매수보증금: 재매각으로 인해 최저매각가격의 20%를 매수보증금으로 납부해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성: 향후 금리 변동, 정부 정책 변화 등 외부 요인으로 인한 부동산 시장 변동 가능성이 존재합니다.

* 건축물 상태: 사용승인일로부터 일정 기간이 경과하였으므로, 건물 노후화 및 유지보수 필요성 등을 사전에 점검해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서초구 양재동에 위치한 다세대주택으로, 권리상 깨끗한 상태로 매각될 예정입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 주거 관련 부담이 없다는 점은 투자의 안정성을 높이는 주요 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경 확약서는 임차인 관련 불확실성을 완전히 제거하여 투명성을 더욱 높였습니다.

* 재매각 물건이라는 점은 주의가 필요하며, 이전 유찰 사유를 파악하여 입찰 전략 수립에 반영해야 합니다.

* 소형 주택으로서 실거주 또는 임대 수익 창출을 위한 투자용으로 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서초구 양재동의 입지: 강남과의 탁월한 접근성, 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력이 모두 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 희소성 있는 소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 꾸준한 소형 평형으로, 임대 수익 창출에 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 즉각적인 대규모 수선이나 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 599,000,000원이며, 전용면적은 29.81㎡ (약 9.02평)입니다.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 52,120,000원 ~ 65,850,000원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 감정가(평당 약 66,434,000원)는 최근 시세의 상단 수준에 해당합니다.

* 재매각 물건이라는 점과 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서는 약 540,000,000원부터, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 약 599,000,000원까지 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 조사와 함께 최근 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가로 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.