나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122894 [1] 서울특별시 서초구 반포동 20-43 반포자이 122동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[고속터미날] 동측 인근, [지하철7호선 반포역] 남측 및 남동측 인접하고 있음
본건단지와 반포리체/반포래미안아이파크/재건축중인 메이플자이아파트 등 중대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하고 있음

교통상황

본건 단지로 차량 접근 및 출입 가능하며 인근에 지하철역 및 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통상황 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 아파트 중 13층 1301호 단위세대로
외벽 : 인조석붙임, 몰탈위페인팅마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등임

이용상태

아파트1개호(별첨 도면 참고)로 이용 중임

설비내역

열병합에 의한 지역 난방, 시스템에어컨(천장형) 등을 이용한 냉방 되어 있음
급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 입구출입보안시설 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사한 부정형 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 "신반포로", 서측으로 "잠원로", 단지 남측으로 "사평대로45길" 등에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 광장(저촉), 도로(접합), 도로(저촉), 도시철도(저촉), 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등으로 근거법령 및 구체적 제한내용 등은 별첨한 토지이용계획확인서 사본 참고 바람

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세세입자(등기상 전세권등기 되어 있음) 거주 중인 것으로 현장조사에서 확인되고 있음

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경122894 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 반포동 20-43 반포자이 122동 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 5,880,000,000원

최저가: 3,010,560,000원

토지 면적: 74.62㎡ (약 22.58평)

건물 면적: 공급면적 165.45㎡ (약 50.05평)

전용면적: 최근 거래 사례를 바탕으로 약 194.515㎡ (약 58.8평)으로 추정됨

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 서초구 반포동에 위치하며, 지하철 7호선 반포역 남측 및 남동측에 인접하여 교통이 매우 편리합니다. 또한 고속터미널이 인근에 있어 광역 접근성 또한 뛰어납니다. 주변으로는 반포리체, 반포래미안아이파크, 메이플자이 등 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 우수합니다. 북측으로는 신반포로, 서측으로는 잠원로, 남측으로는 사평대로45길 등 주요 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 도로망 이용이 양호한 편입니다. 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일부 광장, 도로, 도시철도 저촉 구역으로 활용되고 있습니다. 또한 상대/절대 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 27일 접수된 여해자산관리대부유한회사의 근저당권설정(을25)입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 채무 변제와 동시에 말소될 권리들은 대부분 말소처리될 예정입니다.

하지만, 가장 중요하게 검토해야 할 사항은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

등기부 요약에 따르면, 을구 3번 전세권설정등기(및 그 변경 등기)가 매수인에게 인수됩니다. 최초 전세권 설정액은 19억원이었으나, 변경 후 3번 전세권 변경(을8)으로 32억원의 전세권이 등기되어 있으며, 이 금액은 매수인에게 인수됩니다. 또한, 토지 관련하여 을구 7번부터 15번까지의 구분지상권 설정등기 역시 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.

소유권이전(갑5) 및 다수의 근저당권, 질권, 압류(갑8, 갑10, 갑11) 등이 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

전체 등기부 채권 총액은 7,440,000,000원입니다.

현장 조사 결과, 등기상 전세권이 설정되어 있는 세입자(유재왕)가 거주 중인 것으로 확인되었습니다. 단, 임차인 현황에는 유재왕의 보증금이 32억원으로 기재되어 있고 대항력이 없다고 표시되어 있으나, 등기부상 해당 전세권이 매수인에게 인수되는 점을 고려하면 실제 인수 부담은 32억원입니다. 유정현이라는 임차인은 2014년 1월 9일 전입하여 대항력이 있는 것으로 표시되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 정확한 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본 아파트 단지는 지하철 7호선 반포역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근 버스정류장에는 다수의 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 단지 주변으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 교육시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 강남 및 서초권의 핵심 지역에 위치하며, 고급 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 상권이 형성되어 있습니다. 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보

단지명은 반포자이이며, 2009년 3월 13일 사용 승인된 아파트입니다. 총 44개동, 3,410세대의 대규모 단지로, 본 물건이 속한 122동은 최고 29층, 최저 3층으로 구성되어 있으며, 해당 호실은 13층에 위치합니다. 건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 인조석붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등입니다. 아파트 내부는 전용 공간으로 이용 중이며, 열병합 지역난방 시스템 및 천장형 시스템 에어컨 등 현대적인 냉난방 설비를 갖추고 있습니다. 급배수 및 위생 설비, 승강기, 화재 탐지 및 소화 설비, 출입 보안 시설 등이 완비되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다. 주차는 지하주차장 및 지상주차장으로 총 6,075대가 가능하며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매수인에게 인수되는 32억원의 전세권입니다. 이는 매수 시 총 매수 부담액을 크게 증가시키며, 순수 부동산 가치 외에 상당한 추가 자금 부담을 발생시킵니다. 또한, 토지에 대한 구분지상권이 인수되는 점도 향후 토지 이용 및 재건축 등에서 제약 요인이 될 수 있습니다. 감정가(58.8억원)와 최근 실거래가(약 7~8억원) 간의 큰 괴리는 감정평가 과정에서의 오류 가능성 또는 급격한 시장 변동을 시사하며, 실제 가치 판단에 혼란을 야기할 수 있습니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 말소 및 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 반포동이라는 탁월한 입지와 반포자이라는 고급 신축급 아파트 단지에 속해 있다는 점에서 높은 가치를 지닙니다. 편리한 교통, 우수한 생활 인프라, 쾌적한 주거 환경 등 기본적인 조건은 매우 우수합니다. 그러나 매수인에게 인수되는 32억원의 전세권과 토지에 대한 구분지상권은 실제 낙찰자가 부담해야 할 총 매수 금액을 시장 가치 대비 매우 높게 만들 수 있는 결정적인 위험 요소입니다. 감정가와 최근 시세의 큰 차이 또한 투자 판단을 어렵게 만드는 요인입니다. 철저한 권리 분석과 인수되는 권리에 대한 추가 확인 없이는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 강남 핵심 지역에 위치하며 지하철역 및 주요 도로 접근성이 뛰어납니다.

고급 신축급 아파트: 2009년 입주한 반포자이 단지로, 내부 시설 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치 상승: 입지적 장점을 바탕으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 인수되는 권리 부담 해소 시)

1.9. 예상 입찰가 산정

본 물건의 공급 면적은 165.45㎡이며, 최근 실거래 사례를 보면 13층 194.515㎡(약 58.8평) 물건이 2025년 11월 5일에 700,000,000원(약 360만원/㎡)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 물건의 순수 시장 가치를 약 7억원에서 8억원 수준으로 추정할 수 있습니다.

그러나 본 건의 총 매수 비용은 낙찰가에 인수되는 전세권 3,200,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

만약 최저가인 3,010,560,000원으로 낙찰받는다고 가정할 경우, 총 매수 부담액은 3,010,560,000원 + 3,200,000,000원 = 6,210,560,000원이 됩니다. 이는 추정 시장 가치인 7~8억원과 비교했을 때 현저히 높은 금액으로, 상당한 손실이 예상됩니다.

따라서 현재와 같이 32억원의 전세권이 인수되는 조건이라면, 최저가 입찰은 물론, 시장 가치를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 사실상 어렵습니다. 입찰을 고려한다면, 인수되는 전세권의 말소 가능성, 금액 조정 가능성 등을 추가적으로 면밀히 확인하거나, 시장 가치에서 인수되는 전세권 금액을 차감한 마이너스 금액을 감안해야 하므로, 사실상 투자가치가 없다고 판단됩니다. 매우 낮은 수준의 입찰가를 제시하거나, 본 건은 입찰을 포기하는 것이 현명할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.