나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123873 [1] 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 5층504호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123873 [1] 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 5층504호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매11계 2024타경123873 | 소재지: 서울특별시 관악구 조원중앙로 16, 5층504호 (신림동,모던하우스) | 감정가: 293,000,000원 | 최저가: 234,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경123873 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경123873 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 293,000,000원

토지면적: 16.06㎡ (약 4.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.68㎡ (약 8.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 사OO

채무자: 사OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 6월 13일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울조원초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 공동주택, 아파트단지, 각종 소규모 근린생활시설 등으로 이루어진 주거 밀집 지역입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서 을구상에 "주택임차권"이 기재되어 있어 경매 진행 시 중요한 고려사항이 됩니다.

임차인 진형규 씨는 2021년 6월 13일에 임대차 계약을 체결하였으며, 점유 개시일은 2021년 7월 20일, 주민등록일은 2021년 7월 21일, 확정일자는 2021년 6월 16일입니다.

임차보증금은 금 320,000,000원이며, 이는 본건의 감정가 293,000,000원보다 높은 금액입니다.

따라서 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부에 대한 철저한 확인이 필요하며, 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있는 잠재적 위험이 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거 지역에 속해 있습니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 2호선 구로디지털단지역이 인접해 있어, 구로디지털단지 등 업무지구와의 접근성이 우수하며, 해당 지역의 상업 및 문화 시설 이용도 용이합니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 초등학교는 서울조원초등학교로 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

건물 내 위생설비, 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

신림동 일대는 주거 환경과 함께 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차보증금 320,000,000원이 감정가 293,000,000원을 초과한다는 점입니다. 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수될 경우 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무, 배당 여부 등에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

토지이용계획상의 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 있으나, 이는 일반적인 도시지역 제한사항으로 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설이 인근에 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 건물로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공하며, 지하철 2호선 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 3억 2천만원의 높은 임차보증금을 가진 임차인이 존재하며, 이 보증금이 감정가를 초과한다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이 임차권 문제가 어떻게 해결되는지에 따라 투자가치가 크게 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물이라는 점과 2호선 역세권으로의 접근성은 장기적인 시세 상승 가능성을 시사합니다.

만약 임차인과의 협의 또는 법적 절차를 통해 보증금 문제를 해결할 수 있다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변의 지속적인 개발 및 인프라 확충 가능성을 고려한 투자 전략이 필요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계