나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123682 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 6층603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123682 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 6층603호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매10계 2024타경123682 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천로23나길 65, 6층603호 (봉천동,이에스하임11차) | 감정가: 301,490,000원 | 최저가: 192,954,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경123682 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경123682 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 6층603호

용도: 다세대주택

감정가: 301,490,000원

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

토지 지분율: 1825.4

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.68㎡ (약 7.77평)

건물 지분율: 2568

건물 제시외면적: 0.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 손OO

채무자: 손OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "은천초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 다만, 해당 주택가 지역은 최근 재개발 및 모아타운 사업이 활발히 추진되는 지역으로, 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 손OO 외 1인에 대한 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 절차 상 별도의 인수 부담 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '제시외 건물 포함'이라는 주의사항이 명시되어 있어, 현황 조사 시 제시외 건물의 현황 및 법적 문제는 없는지 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 봉천동 일대는 전통적인 주택가 지역으로, 소규모 상점들이 혼재된 생활 밀착형 상권을 형성하고 있습니다. 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 인근 지역으로 이동해야 이용이 편리할 수 있으나, 지하철 2호선 서울대입구역과 7호선 숭실대입구역을 이용할 수 있어 도심 접근성이 좋습니다. 또한, 인근 대학가(서울대, 숭실대 등)의 배후 수요가 존재하여 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 5층에 위치하며, 방 1개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택(도시형 생활주택)으로 이용 중입니다. 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등으로 되어 있으며, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다. 단지 내 총 세대수는 많지 않으나, 2021년 11월에 입주한 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지 지정기간: 2024.09.10 - 2029.09.09)으로 지정되어 있습니다. 특히, 모아타운 내 토지거래허가구역 지정은 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다. 또한, '제시외 건물 포함' 표기는 임대 시 또는 향후 건물 관련 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 임대 현황이 파악되지 않아 공실 위험도 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동이라는 입지에, 비교적 신축인 다세대주택으로 기본적인 주거 여건은 양호합니다. 주변의 재개발 및 모아타운 사업 추진은 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한사항과 제시외 건물 포함, 임대 현황 미상 등의 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다. 강제경매 물건이므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 명도 과정에서의 변수와 제시외 건물에 대한 현장 조사는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* **우수한 입지**: 서울 관악구 봉천동에 위치하여 도심 접근성이 좋으며, 향후 지역 개발 가능성이 높습니다.

* **비교적 신축**: 2021년 입주한 건물로, 내부 상태 및 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

* **교통 편리**: 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리하여 대중교통 이용객에게 매력적입니다.

* **개발 호재**: 봉천동 일대의 모아타운 및 재개발 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 기대.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자 결정은 반드시 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무, 부동산 전문가 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

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