나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124548 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "서울강남초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "상도역(지하철7호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2021.12.10)

외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 자체 평탄화한 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔-47호) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 매봉로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124548 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 174,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1, 더포레스트 2층202호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2021년 12월 10일

건축물 연면적: 1,284.66㎡

토지 면적: 420.56㎡

건축물 호수: 총 47호

1.3. 매각 대상 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적 (해당 지분): 8.70㎡ (약 2.63평)

건물면적 (해당 지분): 12.72㎡ (약 3.85평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "서울강남초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 "상도역(지하철 7호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역

도로(저촉), 가축사육제한구역

상대보호구역 (자세한 사항은 관할 교육청 문의 필요)

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

과밀억제권역

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역

건축선 (도로경계선에서 3미터 후퇴)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김형태 (2021-12-27)

소유권이전: 문지우 (2022-05-10, 매매 금230,000,000원)

주택임차권: 공 , 금230,000,000원 (2022-05-10 확정, 2022-05-12 전입) - 등기부상 말소 기재, 물건명세서상 권리 내용 확인 필요

압류: 영등포세무서장 (2023-09-15)

가압류: 주택도시보증공사 (2023-10-17, 금1,023,000,000원)

강제경매: 주택도시보증공사 (2024-12-04, 금240,522,595원) - 본건 사건

말소기준권리: 압류 (영등포세무서, 2023-09-15)

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 공

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-12, 확정일자: 2022-05-10

배당신고일자: 2024-03-14

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, HUG로부터 제출된 확약서에 따라 보증금 인수 의무가 없을 것으로 예상됩니다.

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-24

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금 및 차임 정보가 없어 인수 여부 및 기타 권리관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

총 인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 및 임차인 대항력 부재에 근거)

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시장 동향

최근 서울 동작구 지역의 오피스텔 시세는 소형 면적 기준으로 평당 3,000만원에서 4,000만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본건과 같이 2021년 준공된 신축 오피스텔의 경우, 입지와 컨디션에 따라 가격이 결정됩니다. 특히 상도역 인근은 교통 편의성으로 인해 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근 지역은 아파트, 주택, 학교와 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 상도역 인근으로 식당, 카페, 편의점 등 다양한 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"서울강남초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 그 외 다수의 학교가 통학 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 상도역 인근으로 상업시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 (대항력 없음으로 판단되나, 추가 확인 필요)

비록 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있고, HUG의 확약서가 제출되었으나, 모든 임차인의 권리 관계는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 인수 시 HUG와의 협의 또는 절차에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다. 관련 세부 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용 제한

도로 저촉, 대공방어협조구역, 건축선 후퇴 등의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보이며, HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 다수의 권리 관계와 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최신축 오피스텔로 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 기대됩니다.

지하철 7호선 상도역과의 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 시세 비교를 통해 저평가된 매물일 경우 투자 가치가 높습니다.

대항력 있는 임차인 및 인수 보증금이 없어 권리 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 174,000,000원

건물 면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

해당 물건과 유사한 조건의 동작구 상도동 지역 오피스텔 실거래가를 조사한 결과, 전용면적 12~15㎡ 내외의 신축 오피스텔이 200,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다. 특히 2021년 준공된 더포레스트 오피스텔의 경우, 이전 매매가가 230,000,000원이었으나, 현재 감정가는 174,000,000원으로, 시세 대비 낮은 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

현 시세를 보수적으로 190,000,000원 ~ 210,000,000원으로 가정할 때, 낙찰 후 명도 및 기타 부대비용을 고려하여 감정가 대비 90~100% 수준인 156,600,000원에서 174,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, HUG의 인수 조건 변경 및 임차인과의 명도 협상 과정에서 변동성이 있을 수 있으므로, 최종 입찰가는 현장 방문 및 권리관계 재확인을 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

구글 검색 결과 "서울특별시 동작구 상도1동 519-1 오피스텔 시세"

구글 검색 결과 "상도역 오피스텔 임대 시세"

구글 검색 결과 "서울강남초등학교 주변"

구글 검색 결과 "더포레스트 오피스텔 매매"

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.