나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72063 [1] 경기도 포천시 영북면 산정리 238 유지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영북면 산정리 소재 "산정호수" 북측 인근에 위치하며, 주위는 산정 호수 주변으로 형성된 음식점, 까페, 펜션, 야영장, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나, 대중교통 여건은 버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 1은 자루형의 토지 로서 동향의 완경사지이며 활잡목이 자생하는 자연림 상태 이며 (남동측 일부는 도로 등), 기호 2는 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하나, 동측 일부는 동향의 완만한 경사를 이루고 있으며 현황 잡종지 상태입니다.

인접 도로상태

기호 1은 동측으로 폭 약 4~5 미터 내외의 비포장 도로이며, 기호 2는 북측 및 서측으로 폭 약 4 미터 내외의 포장도로에 접한여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 관광휴양개발진흥지구(산정호수관광지), 성장관리계획구역 (2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(산정호수 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역((20250826)(대상 외국인등, 용도 주택, 국토교통부공고 제2025-1058호, 포천시 공고 제2025-2452호)). 기호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역 (2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역(산정호수 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역 ((20250826)(대상 외국인등, 용도 주택, 국토교통부공고 제2025-1058호, 포천시 공고 제2025-2452호)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 1 토지의 공부상 지목은 "답"이나, 현황 임야 상태 이며, 기호 2의 공부상 지목은 "유지"이나, 현황 잡종지 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 경기도 포천시 영북면 산정리 238번지에 소재하고 있습니다.

토지의 용도는 '유지'로 되어 있으며, 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 근OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 총 2,021.00㎡ (약 611.36평)이며, 해당 지분 면적도 2,021㎡입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 지분 및 건물 제시외 면적도 0㎡입니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가는 600,300,000원입니다.

본 물건은 일괄 매각 조건입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 포천시 영북면 산정리 소재 "산정호수" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 산정호수와 함께 형성된 음식점, 카페, 펜션, 야영장, 임야 등이 소재하고 있어 관광 및 휴양 지역의 특성을 보입니다.

제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 여건은 버스정류장의 위치 및 운행 빈도 등을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황은 별도로 보고된 내용이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

등기부 요약본에 따르면, 말소기준권리는 2016년 1월 28일 접수된 유채명 근저당권(300,000,000원)입니다.

이하 나열된 권리들 중 대부분이 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 일자에 설정된 권리로서, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 1. 말소기준권리

* 근저당권: 유채명 (접수일자: 2016-01-28, 권리금액: 300,000,000원)

3.2. 2. 소멸되는 권리 (예상)

* 소유권이전청구권가등기 (유채명, 2016-01-28)

* 3번근저당권부채권 질권설정 (주식회사오케이금융대부, 2021-03-02, 말소)

* 소유권이전청구권가등기 (이동훈, 2022-09-15)

* 가압류 (정성만, 2022-10-19, 말소)

* 가압류 (주식회사오케이금융대부, 2023-08-07, 말소)

* 임의경매 (근저당권자, 2025-04-14, 말소)

총 등기부채권액은 1,042,593,900원입니다.

3.2. 3. 인수 또는 말소 여부 불분명 권리

* 소유권이전청구권가등기 (유채명, 2016-01-28) - 매매예약 2020년 6월 10일 확정판결

* 소유권이전청구권가등기 (이동훈, 2022-09-15) - 매매예약

3.3. 물건명세서 상 특이사항

* 일괄매각 결정되었습니다.

* 목록 1 (토지)의 경우 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

4. 상권 및 주변 환경 분석

4.1. 주변 상권 현황

본건은 산정호수 주변 관광지에 위치하여 음식점, 카페, 펜션, 야영장 등의 관광객을 대상으로 하는 상업 시설이 발달해 있습니다. (cite: 2, 13)

과거 미군 부대 철수 이후 지역 상권이 쇠퇴했으나, 도시재생 활성화 계획을 통해 복합문화광장, 특화거리, 스타트업 허브센터 등을 조성하여 상권 활성화를 도모하고 있습니다. (cite: 4)

4.2. 주변 주요 시설 (긍정/부정)

긍정적 시설: 산정호수와 연계된 관광 시설 (명성산, 조각공원, 수변데크 등) (cite: 6), 다양한 체험 시설 (허브아일랜드, 공룡 마을 등) (cite: 6)

부정적 시설: 특정 검색 결과에서 '혐오시설'과 직접적으로 연관된 내용은 명확히 확인되지 않았으나, 과거 포천시 영중면 일대 환경 관련 시설(분뇨처리장, 폐기물처리시설) 및 장사시설(화장장) 유치 경쟁 관련 보도가 있었음을 참고할 수 있습니다. (cite: 9, 14) 본건 소재지인 영북면 산정리 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활 편의시설

5.1. 근린 편의시설

인근 산정호수 지역에는 관광객을 위한 편의시설(음식점, 숙박시설 등)이 갖추어져 있습니다. (cite: 5, 6)

전반적인 생활 편의시설(병원, 학교, 대형마트 등)은 포천시내 또는 인근 읍내로 이동해야 접근이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 공공시설 접근성

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. (cite: 2, 4)

6. 토지 이용 현황 및 규제

6.1. 현황 및 공부상 지목 대비

기호 1 토지의 공부상 지목은 "답"(논)이나 현황은 임야 상태입니다.

기호 2 토지의 공부상 지목은 "유지"(연못, 물이 있는 땅)이나 현황은 잡종지 상태입니다.

이는 공부와 현황이 일치하지 않아 추후 토지 이용 및 거래 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 규제 사항이 적용됩니다.

* 계획관리지역

* 관광휴양개발진흥지구 (산정호수관광지)

* 성장관리계획구역 (북부지역)

* 가축사육제한구역 (일부제한 모든 축종 제한 구역)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 중점경관관리구역 (산정호수 중점경관관리구역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 및 주택 용도 제한, 2025년 8월 26일까지 유효)

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 미비 리스크

본건 토지의 공부상 지목이 "답"으로 되어 있어, 농지취득자격증명 미취득 시 입찰 보증금 몰수 등 심각한 불이익이 발생할 수 있습니다. (cite: 1)

따라서 사전에 해당 자격증명 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7.2. 권리관계 관련 잠재 리스크

등기부상 여러 권리들이 복잡하게 설정되어 있었으나, 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 소유권이전청구권가등기 등 말소 여부가 불분명한 권리가 존재하므로, 낙찰 후 인수될 권리가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

7.3. 토지 이용 현황 관련 리스크

공부상 지목과 현황이 상이하여(답→임야, 유지→잡종지), 실제 토지 이용 및 건축, 개발 시 예상치 못한 문제나 추가적인 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

7.4. 개발 제한 구역 관련 리스크

관광휴양개발진흥지구, 중점경관관리구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. (cite: 3, 8)

7.5. 기타 확인 필요 사항

* 임대관계가 미상인 점.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 언급되었으나, 상세 내용 확인 필요.

* 산정호수 주변의 시설물 관리 문제(누수, 둘레길 부실 등)가 보도된 바 있어, 해당 지역의 전반적인 관리 및 개발 계획 변동 여부 확인 필요. (cite: 11, 12)

8. 종합 의견

본 물건은 산정호수 인근이라는 관광지 입지적 장점을 가지고 있으나, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황 불일치, 각종 토지 이용 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 농지취득자격증명은 낙찰의 성패를 좌우할 수 있는 핵심 요소이므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 관광객 유치를 위한 상권 활성화 노력은 긍정적 요인이 될 수 있으나, 토지 개발 및 이용에 대한 규제가 복합적으로 작용할 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 산정호수라는 유명 관광지와 인접하여 관광 관련 사업 또는 시설 투자 시 잠재력이 있습니다.

* 토지 면적이 넓어 활용 방안에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 현재 매각 조건 상 특별히 인수해야 할 부담이 큰 권리 관계는 없어 보입니다(추가 확인 필요).

10. 예상 입찰가 산정 (참고사항)

본 물건의 감정가는 600,300,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 상황이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 개발 가능성, 각종 규제 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

다만, 농지취득자격증명 미비 시 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 존재하므로, 해당 자격증명 취득 가능 여부가 불투명하다면 입찰가를 매우 신중하게 결정하거나 입찰을 보류하는 것이 현명할 수 있습니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 충분한 현장 조사와 법률 검토 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.