나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102686 [1] 서울특별시 동작구 상도동 7-9 홈씨아트로얄 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""서울강남초등학교"" 북측 인근에 위치하는 구분건물 홈씨아트로얄 제3층 제302호로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 9호선 ""노들역""과 7호선 ""상도역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서
(사용승인일 : 2019.06.18.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1은 현황 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지 내 대체로 정방형 토지로서 현황 근린생활시설(사무소) 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 매봉로2가길과 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102686 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 7-9 홈씨아트로얄 3층 302호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2019년 06월 18일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 407,000,000원

토지면적: 25.25㎡ (약 7.64평)

건물면적: 47.52㎡ (약 14.37평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""서울강남초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 9호선 ""노들역""과 7호선 ""상도역""이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 (위탁고도 77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 현재까지 접수된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을1: 주택임차권 (김민식, 382,000,000원, 2023.10.24 접수, 말소: 인수)

* 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소 (2019.11.15 접수)

* 갑4: 소유권이전 (김용상, 2020.07.15 접수, 매매)

* 갑5: 압류 (동작구, 2024.06.26 접수, 말소기준권리, 말소)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.04.14 접수, 411,880,276원, 말소)

등기부채권 총액: 382,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 382,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-15

확정일자: 2019-10-14

배당신고일자: 2023-10-24

대항력: 있음

비고: 선순위임차권자.

* 임차인: 이*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-06

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금이 없고 대항력이 없어 매수인에게 인수될 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차인 김 씨가 있으며, 등기부상 주택임차권이 인수되는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나, 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.22.자)가 제출되었습니다. 따라서 김 씨의 임차보증금 382,000,000원은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 기타 압류 및 강제경매 등기 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 강호빌리지 (2017년 준공, 42.94㎡): 2026년 7월 10일 거래, 230,000,000원 (약 535만원/㎡)

* 효성빌라(B동) (1986년 준공, 34.77㎡): 2026년 7월 5일 거래, 215,000,000원 (약 618만원/㎡)

* 대성하이빌라B동 (1991년 준공, 41.16㎡): 2026년 7월 1일 거래, 740,000,000원 (약 1,800만원/㎡) - 해당 거래는 면적이나 건물 연식 대비 높은 가격으로 outlier로 판단됩니다.

본건의 감정가는 407,000,000원으로, 면적 47.52㎡ 대비 약 856만원/㎡ 수준입니다. 최근 거래된 유사 면적 물건들의 시세(약 530~620만원/㎡)보다 높은 편이나, 본건은 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

4.2. 건물 준공 연도별 비교

* 2017년 준공 건물: 42.94㎡, 230,000,000원

* 1991년 준공 건물: 41.16㎡, 740,000,000원 (outlier)

* 1986년 준공 건물: 34.77㎡, 215,000,000원

본건(2019년 준공)은 비교적 신축에 속하므로, 준공 연식이 오래된 건물보다는 높은 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 생활 편의시설이 위치하며, 근린생활시설로도 이용 가능한 점을 고려할 때 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 서울강남초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (자세한 사항은 동작교육지원청 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주요 선순위 임차인인 김 씨의 임대차보증금 382,000,000원에 대한 인수 여부가 중요하나, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 확약서의 효력 발생 여부에 대한 최종적인 법적 판단은 필요할 수 있습니다.

보증금 0원에 대항력 없는 임차인 이* 씨는 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획적 제한이 있습니다. 이는 향후 재건축이나 증축 시 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지에서 근거리에 위치한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 다세대주택으로, 입지는 보통 수준이며 대중교통 접근성도 양호합니다. 가장 큰 권리 분석상의 쟁점이었던 선순위 임차인 보증금 382,000,000원에 대해 매수인에게 인수되지 않는다는 확약서가 제출되어, 권리 관계가 매우 명확해진 물건입니다. 이로 인해 실질적인 인수 부담 없이 감정가 이하 또는 시장 시세에 맞춰 입찰할 수 있는 좋은 기회로 판단됩니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한이 존재하므로 이를 인지하고 투자해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 선순위 임차인의 보증금 미인수 확약서 제출로 권리 관계 명확화

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물

* 역세권(노들역, 상도역) 인근 입지

* 임대차보증금 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

감정가: 407,000,000원

인수 보증금 (확약서 제출로 인한 미인수): 382,000,000원

주요 위험 요소였던 선순위 임차인의 보증금 미인수 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 유사 건물의 시세와 신축 연식을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 85~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 350,000,000원 ~ 366,000,000원

본 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정된 예상가이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.