나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7906 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 1371 아우룸플러스 3층 303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 “대림1차 이편한아파트 단지” 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔 빌딩, 업무용빌딩, 주상용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지중 15층 건물 중 제3층으로서,
외벽:인조석 붙임 등,
창호:새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 기계식 주차장설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 세로장방형의 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-북측으로 공공공지(1371-6번지)를 사이에 두고 노폭 약35미터 내외의 아스콘포장도로가 있음.
-서측으로 노폭 약10미터 내외의 보행자전용도로에 접함.
-남측으로 노폭 약10미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

본건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경7906 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 김OO입니다.

1.2. 부동산 표시

제주특별자치도 제주시 연동 1371번지에 소재한 아우룸플러스 3층 303호 오피스텔입니다.

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가는 393,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 “대림1차 이편한아파트 단지” 북측 인근 상업지역에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 업무용 빌딩, 주상용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 용도의 건물들이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 접근성

인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다. 물건지 북측으로는 노폭 약 35미터 내외의 도로, 서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로, 남측으로는 노폭 약 10미터 내외의 아스콘포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리관계가 존재합니다.

* 소유권보존: 주식회사더블유비 (2022-05-16)

* 소유권이전: 김인환 (2022-09-21, 매매 391,000,000원)

* 전세권설정: 김경덕 (2022-09-21, 330,000,000원). 해당 권리는 말소기준권리이며, 매각으로 말소될 예정입니다.

* 가압류: 농협은행 (2023-08-18, 5,857,149원). 매각으로 말소됩니다.

* 임의경매: 김경덕 (2025-04-17, 330,000,000원). 매각으로 말소됩니다.

등기부채권 총액은 335,857,149원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김경덕

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-21

* 확정일자: 2022-09-21

* 배당신고일자: 2025-04-15

* 대항력: 있음

김경덕 씨는 선순위 전세권자이면서 대항력 있는 임차인으로, 보증금 330,000,000원에 대해 배당 신고하였습니다. 전세권 설정이 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

제주시 연동은 제주도의 주요 상업 및 업무 중심지로서, 고밀도의 오피스텔, 아파트, 상가 등이 밀집하여 유동인구가 많고 상권이 매우 활성화된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

해당 물건지 주변은 상업 지역으로, 다양한 편의시설과 업무 시설이 발달해 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

* 건물명: 아우룸플러스

* 주소: 제주특별자치도 제주시 연동 1371번지 (제주특별자치도 제주시 연북로 68)

* 준공년도: 2022년 5월

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지상 15층 건물 중 제3층

* 전용면적: 77.74㎡ (약 23.52평)

* 호수: 총 50호 (건축물대장 기준)

5.2. 편의시설 및 주거 환경

주변에 아파트 단지, 상업 시설, 업무 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 교통, 쇼핑, 식음료 시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 건물은 2022년 준공되어 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 난방, 기계식 주차장 등 오피스텔로서 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인(선순위 전세권자)이 존재하며, 이는 경매 절차에서 복잡성을 야기할 수 있는 요소입니다. 다만, 해당 전세권이 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정이고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액이 3억 3천만 원 이상으로, 경매 진행에 따라 추가적인 권리 변동 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 물건 상태

현장 조사 시 거주자 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하고 외부 관찰 및 건축 도면 등을 참고하여 감정평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 외부에서 파악된 것과 차이가 있을 수 있으며, 마감재, 설비 등에 대한 정확한 파악을 위해서는 전문가의 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 핵심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 가치가 높습니다. 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 2022년 준공으로 상품성 또한 양호합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 말소기준권리인 선순위 전세권이 매각으로 소멸되고 인수 보증금 또한 없는 것으로 판단되어 권리상 큰 위험은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태 확인이 미비한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 연동 중심 상업지구 내 위치하여 임대 수요 및 투자 가치가 높음.

* 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 최신 시설 및 디자인을 갖추고 있어 경쟁력이 있음.

* 대중교통 이용이 편리하고, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높음.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지 이용 권한을 함께 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 거래 가격이 315,000,000원(2025년 8월, 3층, 78.371㎡)에 있었습니다. 반면, 9층의 경우 420,000,000원(2024년 8월, 77.28㎡)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 393,000,000원으로, 최근 3층 거래 사례에 비해서는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 현재 시세는 320,000,000원에서 380,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 100%가 실질적인 취득 비용이 됩니다. 최근 실거래가 315,000,000원(3층)을 기준으로 보수적인 접근을 한다면, 330,000,000원에서 350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 이는 일반적인 경매 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.