나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7896 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 산253-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 소재 '한국도로교통공단 제주운전면허시험장' 남동측 근거리에 소재하며 일대는 대부분 임야가 소재합니다.

교통상황

대상물건 인근까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 산록도로가 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

세로장방형의 토지로 인접도로에 비하여 다소 완경사를 이루는 자연림입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 2~3m의 비포장 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-1등급(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전2등급, 지하수자원특별관리구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7896 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 산253-5

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 농협은행주식회사

특이사항: 수목 포함 평가임.

1.2. 면적 정보

토지면적: 29639.00㎡ (약 8966.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 1,422,672,000원 (14억 2267만 2000원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 소재 '한국도로교통공단 제주운전면허시험장' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 대부분 임야로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대상 물건 인근까지 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 산록도로가 소재하여 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건지 남서측으로는 폭 약 2~3m의 비포장 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 현황

본 토지는 세로장방형의 형태를 띠고 있으며, 인접 도로에 비해 다소 완경사를 이루는 자연림 상태입니다. 감정평가 시 지상의 수목은 토지와 일괄하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2017년 1월 16일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을3)이며, 권리금액은 744,000,000원입니다.

3.2. 등기사항 요약

등기부 상 소유권 이전(갑1)은 2001년 1월 16일 정철희 외 1인에서 이루어졌으며, 이후 2017년 1월 16일 박순정에게 소유권이 이전되었습니다 (갑4). 농협은행주식회사의 근저당권(을3) 및 임의경매개시결정(갑5)은 말소기준권리 및 해당 경매개시결정으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, '기타참고사항'에 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 잠재적인 임차인 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건이 소재한 제주시 애월읍 소길리 일대는 대부분 임야로 구성된 자연 녹지 지역입니다. 따라서 인근에 직접적인 상업 시설은 부족한 편입니다. 주요 생활 편의시설 및 상업 시설은 차량으로 이동 가능한 애월읍 내 다른 지역 또는 제주시내로 나가야 이용할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

제공된 정보와 주변 환경 조사 결과, 대상 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 자연림과 일부 공공시설(한국도로교통공단 제주운전면허시험장) 등이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 직접적인 편의시설은 부족하지만, 차량으로 이동 가능한 거리에 애월읍 소재의 생활 편의시설 및 관광지들이 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 공공시설 및 특이 시설

대상 물건 인근에는 한국도로교통공단 제주운전면허시험장이 소재하고 있습니다. 또한, 소길리는 역사적으로 4·3 사건과 관련된 장소들이 있으며, 최근에는 전원적인 분위기로 인해 카페와 식당 등이 들어서며 방문객이 늘고 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본 토지는 여러 중첩된 토지이용계획 및 제한 사항에 묶여 있어 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 구체적으로는 보전관리지역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 2등급 및 4-1, 4-2 등급, 지하수자원보전 2등급, 지하수자원특별관리구역에 해당됩니다. 이러한 규제들은 토지의 활용 범위를 매우 제한적으로 만들 수 있습니다.

6.2. 개발 제한 사항

상기 기술된 다양한 보전 지구 및 관리 지역 지정으로 인해, 건축이나 개발 행위에 대한 법적 제한이 엄격하게 적용될 것으로 예상됩니다. 이는 토지의 용도 변경이나 개발을 통한 가치 상승을 어렵게 만드는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 미확인 사항 (임대 관계 등)

물건 명세서 상 '기타참고사항'에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원으로 되어 있으나, 실제 현황 파악을 위해 현장 조사 및 권리 분석이 더욱 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리에 위치한 자연림 상태의 임야로, 감정가는 14억 2천만 원 이상입니다. 말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 제주운전면허시험장 인근에 위치하며, 애월읍의 자연 환경과 관광지로의 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 보전관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 여러 중첩된 토지이용규제로 인해 개발 및 활용에 상당한 제약이 따르는 점은 큰 리스크 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 지상의 수목은 토지와 일괄 평가되었으며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 면적의 자연림 상태 임야로, 제주도의 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 한국도로교통공단 제주운전면허시험장과 인접하여 공공시설과의 접근성이 있습니다.

* 애월읍의 관광지 및 자연 명소들과의 연계 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 1,422,672,000원을 기준으로, 본 물건의 입찰가는 주변 시세, 권리 관계, 토지 이용 제한 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 임의경매 사건으로 별도의 인수 보증금이 없어, 감정가를 하회하는 가격부터 신중하게 접근하는 전략이 필요할 수 있습니다. 다만, 엄격한 토지이용규제를 감안할 때, 투자 목적에 따른 활용 방안을 명확히 설정하고 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.