나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7878 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 418-16 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 "이중섭전시관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재한 중심 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하여, 제반 교통사정 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 12m 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 창호: 새시창 등.

이용상태

대중음식점, 사무실, 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
데크 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7878 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 418-16

용도: 근린주택

감정가: 1,357,395,240원

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 데크 포함 평가임.

1.3. 면적 정보

토지면적: 219.00㎡ (약 66.26평)

건물면적: 491.15㎡ (약 148.58평)

건물 제시외면적: 7.20㎡

1.4. 건물 정보 (건축물표제부 기준)

주요구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물

주용도: 제2종근린생활시설 (대중음식점, 사무실, 주택)

사용승인일: 1992년 3월 9일

총연면적: 491.15㎡

건축면적: 98.23㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 "이중섭전시관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재한 중심 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 폭 약 12m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지, 천지연난대림지대), 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수의 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

2.4. 주변 부동산 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 2026년 4월 1일 기준으로, 연립주택(대건, 서원)의 매매 사례입니다. 해당 매물들은 1983~1984년 건축된 노후 연립주택으로, 면적은 약 65~85㎡ (약 19~25평) 수준이며, 매매가는 1억원에서 1억 3천 5백만원 선입니다. 본건은 5층 규모의 근린주택으로, 연립주택과는 건물의 용도, 규모, 건축 연도 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 본 건은 상업지역에 위치한 복합 용도 건물로서, 주변 연립주택 시세는 참고 자료로만 활용해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2025년 2월 26일 접수된 제주시수산업협동조합의 근저당(을21, 923,000,000원)입니다. 이 외의 근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 해당 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 1,123,788,488원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 있으며, 모두 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 문영이, 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2015-10-16, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 임차인: 오동욱, 보증금 5,000,000원, 차임 541,666원, 전입/사업일자 2013-04-12, 대항력 있음.

* 임차인: 윤순우, 보증금 9,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2020-04-28, 대항력 있음.

* 임차인: 정민희, 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2012-12-28, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 임차인: 최숙경, 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-11-26, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 문영이, 정민희, 최숙경 임차인의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 금액이 미상인 임차인들은 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 서귀포시 서귀동 일대는 이중섭 전시관 인근으로 관광객 및 유동 인구가 많은 중심 상업지역입니다. 근린생활시설, 숙박시설, 음식점 등이 밀집하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 입지적 강점

일반상업지역에 위치하여 상업 시설 운영에 유리하며, 5층 규모의 근린주택으로 다양한 용도(대중음식점, 사무실, 주택 등)로 활용 가능성이 높습니다. 관광 명소 인근이라는 점은 임대 수익 창출에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 기반 시설

이중섭 전시관을 비롯한 관광 인프라가 인접해 있으며, 중심 상가지대로서 각종 상업 시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 여건

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 남측으로 넓은 도로에 접해 있어 차량을 이용한 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 다수 존재입니다. 특히 문영이, 정민희, 최숙경 임차인의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 부담이 발생하거나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

6.2. 건물 상태 및 공부상 차이

3, 4층이 공부상 '사무실'이나 현황 '주택'으로 이용 중인 점은 용도 변경에 따른 문제 발생 가능성이 있습니다. 또한, 현장 조사가 제한적으로 이루어져 건물 내부 상태 및 정확한 이용 현황 파악에 한계가 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

일반상업지역 외에 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지구 및 제한이 적용되고 있어 향후 건축 행위 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

제주 지역의 혐오시설(소각장, 장례시설 등)은 특정 지역에 집적되는 경향이 있으며, 본건이 위치한 서귀포시 서귀동 중심 상업지역과 관광 명소 인근이라는 점을 고려할 때, 직접적인 혐오시설의 존재 가능성은 낮다고 판단됩니다. 검색 결과에서도 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 중심 상업 지역의 핵심 입지에 위치한 5층 근린주택으로, 상권 및 관광지 접근성이 뛰어나 상업적 활용 가치가 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금 정보가 불분명한 임차인들로 인해 낙찰 후 인수 부담 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 건물 현황과 공부상의 차이, 현장 조사 제한 등도 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서귀포시 중심 상업지구, 이중섭 전시관 인근으로 상업 및 관광 수요가 풍부합니다.

* 복합 용도 잠재력: 대중음식점, 사무실, 주택 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 규모 있는 건물: 5층 건물로, 리모델링 또는 개발 시 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,357,395,240원입니다.

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담 및 명도 비용, 건물 내부 현황 파악의 어려움 등 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 명도 협상 비용, 잠재적 인수 보증금, 건물 리모델링 비용 등을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 주변 상업용 부동산의 실거래가 및 임대 현황 조사가 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 확정하기 어렵습니다. 감정가의 70~90% 범위 내에서, 잠재적 위험 요소를 충분히 고려한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 0원으로 표기된 임차인의 실제 인수 여부 및 금액 확인이 최우선 과제입니다.

추가적인 현장 조사 및 권리관계 확정을 통해 정확한 투자 가치를 판단한 후 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.