나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1168 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 541 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 제외, 목록 3.은 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호

제주지방법원 2025타경1168 (1)

소재지

제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 541

용도

임야

토지 면적

5,230.00㎡ (약 1,582.23평)

감정가

593,860,000원

경매 구분

부동산 임의경매

매각 대상

토지 매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건이 소재한 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리는 제주의 아름다운 자연경관을 자랑하는 중산간 지역에 위치하고 있습니다. 드넓은 초원, 13개의 오름, 그리고 옛 목마장터의 역사적 가치를 간직한 곳으로, 특히 봄철 유채꽃과 벚꽃으로 유명한 녹산로는 한국의 아름다운 길 100선에 선정될 만큼 뛰어난 경관을 자랑합니다. 마을 전체적으로 평화롭고 한적한 농촌의 정취를 느낄 수 있으며, 자연과 어우러진 목가적인 분위기를 자랑합니다.

교통상황

가시리 지역은 제주도의 주요 도로망과 연결되어 있어 차량 접근이 용이한 편입니다. '목록 2~3'에 해당하는 토지는 지적도상 맹지이나, '목록 1'을 통해 출입이 가능하다고 명시되어 있어, 실제 접근성 및 도로 이용 가능 여부에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다. 제주 전역의 교통 정보는 제주특별자치도 교통정보센터 등을 통해 실시간 확인이 가능합니다.

인접 도로상태

명시된 정보에 따르면, 본건은 '목록 2~3'의 경우 지적도상 맹지이나 '목록 1'을 통해 출입이 가능하며, 이는 실제 현장 조사 시 도로와의 접합 상태, 이용 편의성 등을 상세히 파악해야 함을 의미합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 '임야' 지목으로, 제주특별자치도 서귀포시 표선면 가시리 일대는 주로 계획관리지역 또는 생산관리지역에 속할 가능성이 높습니다. 이는 건폐율 40%, 용적률 80% 등의 건축 규제가 적용될 수 있음을 시사합니다. 또한, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다른 법령에 따른 제한사항이 있을 수 있으므로, 정확한 토지이용계획 확인은 필수입니다. 특히, 본건은 '농지취득자격증명' 제출이 요구되는 바, 이는 해당 토지가 농업적 이용 가능성이 있거나 관련 법규에 따라 취득 시 자격증명이 필요함을 의미합니다. [주의사항]

주변 시설

가시리 마을은 관광지로서 유채꽃 프라자, 조랑말 체험공원, 오름 트레킹 코스 등 다양한 자연 및 체험 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 지역 내 식당, 카페 등 편의시설도 존재합니다. 검색 결과 상, 본건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기부현황

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 등기되어 있습니다. [토지 등기부요약]

* 소유권이전: 이희영, 임양혁

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2017-03-28, 264,000,000원), (2017-04-27, 72,000,000원), (2020-07-20, 36,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-03-18, 6,892,627원)

* 임의경매: 농협은행 (2025-04-15, 296,541,154원)

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 3월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. [토지 등기부요약]

인수되는 권리

경매로 인한 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으며, 매각에서 제외되는 제시외 건물(물탱크)로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 잠재적 인수 권리가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다. [물건명세서 참고사항]

임차인 현황

'인수 보증금 합계: 0원'으로, 별도의 임차인이 인수 부담으로 존재하지는 않는 것으로 파악됩니다.

특이사항

* 본 건은 '부동산임의경매'로 진행됩니다.

* '목록 3.'은 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. [주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 매각에서 제외되는 제시외 건물(물탱크)이 존재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. [물건명세서 참고사항]

* 본건 지상의 자생하는 수목은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다. [물건명세서 참고사항]

4. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 가시리 지역은 제주의 아름다운 자연경관과 청정한 환경을 기반으로 하는 관광 및 농업 중심의 특화된 지역입니다. 대규모 개발보다는 자연 보존과 생태 관광, 전통 문화 체험 등에 초점을 맞추고 있어, 주변 개발보다는 자연 환경 가치 상승이 주된 상권 발전 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

가시리 마을 내 또는 인근 표선면 소재지에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 위치하고 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 제주시나 서귀포시 중심부만큼 다양한 편의시설이 밀집해 있지는 않으며, 이러한 생활 편의시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: '임야' 물건임에도 불구하고 '농지취득자격증명' 제출이 요구되므로, 취득 결격 사유가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. [주의사항, 물건명세서 참고사항]

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물(물탱크)로 인해 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 가져올 수 있습니다. [물건명세서 참고사항]

* 맹지 관련 문제: '목록 2~3'의 경우 맹지로 언급되어, 실제 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안에 대한 철저한 검토가 필요합니다. [물건명세서 참고사항]

* 토지 이용의 제약: 임야 지목과 '농지취득자격증명' 요구 사항은 향후 토지 활용 방안에 대한 제한 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 표선면 가시리의 아름다운 자연환경 속에 위치한 임야로, 감정가는 5억 9천만 원대입니다. 우수한 경관과 관광 자원을 보유한 지역이라는 장점이 있으나, '농지취득자격증명' 제출 의무, 법정지상권 성립 가능성, 맹지라는 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 불분명한 법정지상권 성립 여부는 면밀히 조사해야 합니다. 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 도로 접근성, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 천혜의 자연 환경: 제주의 대표적인 관광 지역인 가시리에 위치하여 향후 자연 환경 가치 상승 및 관광 연계 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 저렴한 감정가: 5,230㎡ 면적에 대한 감정가가 5.9억 원대로, 지역적 특성과 면적을 고려했을 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 평가될 수 있습니다.

* 관광 및 휴양지 개발 잠재력: 아름다운 자연 경관을 활용한 펜션, 전원주택 단지, 휴양 시설 등으로의 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 593,860,000원입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 그러나 '농지취득자격증명' 요구, 맹지 가능성, 법정지상권 불분명 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사 및 법률 검토 결과에 따라 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 통상적으로 임의경매 물건의 경우, 감정가의 70~90% 범위 내에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 해당 물건의 개별적인 가치와 경쟁 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 해당 물건의 구체적인 현황 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.