나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7910 [1] 제주특별자치도 제주시 오등동 354 임야 경매
매각기일: 2026-04-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7910 [1] 제주특별자치도 제주시 오등동 354 임야 경매
- 사건번호: 2025타경7910
- 주소: 제주특별자치도 제주시 오등동 354
- 용도: 임야
제주지방법원 경매5계 2025타경7910 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 오등동 354 | 감정가: 257,400,000원 | 최저가: 126,126,000원 | 용도: 임야
1. 제주지방법원 2025타경7910 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 제주지방법원 2025타경7910 (1)
소재지: 제주특별자치도 제주시 오등동 354
용도: 임야
감정가: 257,400,000 원
토지면적: 2560.00㎡ (약 774.47 평)
토지지분: 2560㎡ (약 774.47 평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물지분: 0㎡
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 중OOOOO
특이사항:
주의사항: 일괄매각
1.2. 감정평가 요약
* 위치 및 주위환경
기호(1), (2) 토지는 제주특별자치도 제주시 오등동 소재 ""한라산CC 클럽하우스"" 북서측 원거리 약 1.5km 지점에 위치합니다. 일대는 시가지 근교 임야지대를 형성하며 대체로 자연림 상태이고, 일부 야적장, 창고, 주택 부지 등으로 이용되고 있습니다.
기호(3) 토지는 ""한라산CC 클럽하우스"" 북서측 원거리 약 1.1km 지점에 위치합니다. 이 지역 역시 시가지 근교 임야지대로, 대체로 자연림, 토지 임야 상태이며 일부 전, 가족묘지 등으로 이용되고 있습니다.
* 교통상황
본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하여 자가 차량을 이용한 접근은 무난합니다.
* 형태 및 이용상태
기호(1) 토지는 일대가 북향 경사지대이나, 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 자연림 및 일부 도로로 이용되고 있습니다. 일부 지상에는 남측 인접지와 함께 표고버섯 재배용 나무가 적치되어 있습니다.
기호(2) 토지는 일대가 북향 경사지대이나, 본건은 인접토지와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 자연림 상태입니다.
기호(3) 토지는 일대가 북향 경사지대이나, 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 토지 임야 및 자연림 상태입니다.
* 인접 도로상태
기호(1) 토지는 북서측으로 본건 일부를 포함한 폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로[지적상 도로 폭은 약 4~5m 임]에 접합니다.
기호(2) 토지는 맹지이나 서측으로 기호(1)과 연접하고 있습니다.
기호(3) 토지는 북서측으로 폭 약 7m의 도로에 접합니다. 기호(3) 서측 건너편은 저류지로, 저류지와 접한 부분만 현황 도로 폭이 약 7m이고 그 외 부분은 기호(1) 접면 도로와 같이 3~4m 콘크리트 포장도로입니다.
* 토지이용계획 및 제한상태
기호(1): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공익용산지, 보전산지, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역.
기호(2): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공익용산지, 보전산지, 공장설립제한지역, 절대보전지역(저촉), 건축계획심의대상구역.
기호(3): 생산관리지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-1등급(저촉), 생태계보전지구4-2등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역.
* 제시목록 외의 물건
없음.
* 공부와의 차이
기호(1)은 공부상 지목이 임야이나 현황 일부 도로입니다.
* 기타참고사항(임대관례 및 기타)
공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.
1.3. 입지조건
* 소재지: 제주특별자치도 제주시 오등동 354 일대입니다.
* 주변환경: 한라산CC 클럽하우스에서 북서쪽으로 약 1.1km ~ 1.5km 거리에 위치하며, 전반적으로 시가지 근교의 자연림 지역을 형성하고 있습니다. 일부 지역은 야적장, 창고, 주택 부지, 전, 가족 묘지 등으로 이용되고 있어 개발이 일부 진행되었거나 이용되고 있음을 알 수 있습니다.
* 지형 및 토지형상: 본건 지역은 북향 경사지대이나, 각 필지는 인접 도로와 비교적 등고평탄한 형태를 띠고 있습니다. 기호(1)은 세장형, 기호(2)는 정방형, 기호(3)은 사다리형 토지로 분석됩니다.
* 접근성: 자가 차량을 이용한 접근은 용이합니다. 기호(1)과 (3)은 각각 3~4m, 7m 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행이 가능하나, 기호(2)는 맹지로서 인접 필지(기호(1))를 통해서만 접근이 가능합니다.
1.4. 권리분석
* 경매 구분: 본 건은 부동산 임의경매 절차를 통해 진행됩니다. 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보물권에 의해 개시되는 경매로, 매각으로 인해 소멸되는 권리들을 정리하고 남은 매각대금을 채권자들에게 배당하는 방식입니다.
* 매각 방식: 일괄매각으로 진행됩니다. 즉, 기호(1), (2), (3) 토지를 분리하여 입찰하는 것이 아니라, 하나의 물건으로 묶어 매각하는 방식입니다. 따라서 응찰자는 모든 토지를 함께 매수해야 합니다.
* 채권자: 중OOOOO이 채권자로 등기되어 있습니다. 경매 사건의 상세 권리 분석은 법원의 경매 절차 진행에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 법원 집행 기록을 반드시 확인해야 합니다.
1.5. 상권분석
* 현황: 본건 토지는 제주시 오등동의 시가지 근교 임야지대에 속해 있으며, 대부분 자연림 상태입니다. 직접적인 상업 활동이 이루어지는 지역이라기보다는 자연 환경이 우수한 지역으로 판단됩니다.
* 인근 시설: 한라산CC 클럽하우스가 인근에 위치하고 있어, 레저 및 관광 시설과의 연계 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.
* 개발 제한: 토지이용계획상 보전녹지지역, 공익용산지, 보전산지, 절대보전지역 등 엄격한 환경 보전 및 개발 제한 구역으로 지정되어 있어, 상업적 또는 주거용 개발에는 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 생산관리지역인 기호(3) 또한 경관보전지구, 생태계보전지구 등으로 지정되어 개발 가능성은 매우 제한적입니다.
1.6. 생활정보
* 주변 환경: 제주시 근교의 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 대규모 도시 시설보다는 자연림과 일부 농지, 주택 등이 혼재된 지역입니다.
* 교통: 차량 이용 시 제주시 도심으로의 접근은 무난한 편이나, 대중교통 이용이 편리한 지역은 아닙니다.
* 편의시설: 인근에 밀집된 편의시설보다는 자연환경을 즐길 수 있는 입지에 가깝습니다. 도심의 편의시설 이용은 차량을 통해 가능합니다.
1.7. 잠재적 리스크
* 극심한 개발 제한: 본건 토지는 보전녹지지역, 공익용산지, 보전산지, 절대보전지역 등 제주특별법 및 관련 법률에 따라 개발이 매우 엄격하게 제한되는 지역입니다. 신축 건축, 토지 형질 변경 등의 개발 행위는 사실상 불가하거나, 매우 까다로운 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.
* 맹지 (기호 2): 기호(2) 토지는 직접적인 도로 접근이 불가능한 맹지입니다. 인접한 기호(1) 토지의 사용 여부에 따라 활용 가치가 결정될 수 있습니다.
* 일괄 매각: 3개 필지가 일괄 매각되므로, 개별 필지에 대한 선별적 매수가 불가능합니다. 모든 필지의 특성과 활용 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.
* 자연 환경 보전: 산지 관리법, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 등에 따른 각종 보전 규제가 적용됩니다. 이에 따라 토지 이용 및 개발 시 환경 관련 법규 준수가 필수적입니다.
* 혐오시설 가능성: 직접적인 혐오시설의 존재는 파악되지 않았으나, 개발이 제한된 지역의 특성상 향후 관련 시설의 입지 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 엄격한 용도지역 및 보전지구 지정으로 인해 가능성은 낮다고 판단됩니다.
1.8. 종합 의견
본건 토지는 제주시 오등동에 위치한 넓은 임야로서, 한라산CC 인근의 자연 친화적인 입지를 자랑합니다. 그러나 토지이용계획상 보전녹지지역, 공익용산지, 보전산지, 절대보전지역 등으로 중복 지정되어 있어, 개발이 극히 제한적이라는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 기호(2) 토지가 맹지라는 점, 그리고 3개 필지가 일괄 매각된다는 점도 고려해야 할 사항입니다.
따라서 본 건은 단기 차익을 목표로 하는 투자보다는, 장기적인 관점에서 제주의 희소성 있는 자연 토지를 확보하려는 목적이나, 엄격한 규제 하에서 가능한 친환경적인 활용(예: 자연 휴양림, 생태 체험 시설 등 관련 법규 충족 시)을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
1.9. 투자 포인트
* 제주 희소성 자산 확보: 제주도 내 개발이 엄격히 제한되는 지역의 대규모 임야는 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.
* 친환경 및 생태 관광 연계 가능성: 한라산CC 인근이라는 입지와 자연림이라는 특성을 살려, 관련 법규를 충족하는 범위 내에서 친환경적인 사업 모델을 구상할 수 있습니다.
* 향후 규제 완화 또는 토지 이용 변화 가능성: 장기적인 관점에서 제주도의 개발 정책 변화나 규제 완화 시, 토지의 가치가 재평가될 가능성이 있습니다. (매우 장기적인 관점)
* 자연 그대로의 가치: 환경 보전에 대한 인식이 높아짐에 따라, 순수 자연림으로서의 가치를 활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.
법원 정보
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