나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7902 [1] 제주특별자치도 제주시 건입동 1416-4 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7902 [1] 제주특별자치도 제주시 건입동 1416-4 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경7902
• 주소: 제주특별자치도 제주시 건입동 1416-4
• 용도: 근린주택

제주지방법원 경매5계 2025타경7902 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 건입동 1416-4 | 감정가: 112,305,200원 | 최저가: 112,305,200원 | 용도: 근린주택

1. 제주지방법원 2025타경7902 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7902 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 건입동 1416-4

용도: 상가주택

감정가: 112,305,200원

토지면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

토지지분: 23㎡ (약 6.96평)

건물면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물지분: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물 제시외면적: 11.04㎡ (약 3.34평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 노OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층건

사용승인일자: 1979년 7월 6일

이용 현황: 1층 근린생활시설, 2층 주택 (공부상 주택, 현황 근린생활시설 및 주택)

1.2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 건입동 1416-4번지에 소재하며, 제주북초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설과 단독주택이 혼재하는 지역으로, 생활 편의 시설 및 주거 환경이 조성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 북측으로 약 8m, 동측으로 약 2m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 노OO의 신청에 의해 진행됩니다.

제공된 정보만으로는 상세한 권리관계 분석에 한계가 있으나, 일반적으로 임의경매의 경우 경매 신청 채권자의 담보권 실행으로 진행되며, 매각으로 인해 선순위 권리를 제외한 후순위 권리들은 소멸되는 것이 원칙입니다.

본 건은 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

정확한 권리 분석을 위해서는 별도의 권리분석 자료 검토 및 전문가 상담이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 건입동 지역은 제주시 도심과 인접하여 기본적인 상업 기능과 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설 입점에 유리한 조건입니다.

건축물 현황상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중이어서, 직접 운영 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

제주북초등학교 인근이라는 점은 유동인구 확보 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

제주북초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통망 또한 비교적 잘 갖추어져 있어 제주 시내 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일자가 1979년 7월 6일로, 약 45년이 경과된 노후 건축물에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 높습니다.

가장 큰 리스크는 공부와 현황 간의 차이입니다.

건물(기호2)이 공부상에는 기호(1) 토지에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 기호(1), 건입동 1416-1번지, 건입동 1429번지 등 세 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 파악되었습니다.

또한, 건물 면적이 공부상 20.57㎡이나 현황은 48.4㎡로 약 2.3배 이상 차이가 납니다. 이는 향후 건축물대장 정리, 재산권 행사, 양도/양수 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다. 정확한 측량 및 법적 검토가 시급합니다.

건물 용도 또한 공부상 '주택'으로 되어 있으나, 현황은 '근린생활시설 및 주택'으로 이용 중입니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제가 있어 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 시내 일반상업지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있는 투자 물건입니다.

하지만, 건물 노후도, 공부와 현황 간의 심각한 면적 및 위치 불일치, 용도 차이, 미상 임대 관계 등 해결해야 할 중대한 문제점들을 안고 있습니다.

특히, 건물 위치 및 면적 관련 문제는 법적, 행정적 처리가 필요한 사안으로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 전문가의 자문을 반드시 거쳐야 합니다.

1.8. 투자 포인트

제주 시내 일반상업지역 내 위치하여 상업 시설 운영 및 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 존재합니다.

건물 면적 및 위치 불일치 문제를 법적으로 해결하고 리모델링 등을 통해 자산 가치를 높일 수 있다면 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 토지 통합 또는 분할, 건물 합법화 등의 절차를 성공적으로 진행할 경우, 투자의 매력도는 더욱 높아질 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건의 즉각적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해 현장 답사를 통한 주변 환경 조사가 필요합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매5계