나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7908 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 210 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 '애월고등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역임.
기호(3), (4): 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 '귀덕2리사무소' 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1): 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장과 지방도 1132호선(일주서로)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.
기호(3), (4): 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장과 지방도 1132호선(일주서로)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 내부도로로 이용 중임.
기호(3), (4): 연접한 일단의 토지로, 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(3), (4): 연접한 일단의 토지로, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.


기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 기호(3), (4) 지상에 이동이 용이한 이동식 컨테이너 창고 1동 및 임차 중인 전기차 충전시설 2기가 소재하니 경매진행시 참고하시기 바람.
-임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 스타코 및 타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
바닥 : 강마루 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

기호(6) 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상1층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽, 바닥 : 시멘트몰탈 노출 마감 등,
창호 : PVC새시창호 등임.

기호(7) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 건물로서,
외벽 : 타일붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
바닥 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 시스템창호 및 폴딩도어 등임.

기호(8) 철근콘크리트구조 경사슬래브위 징크지붕 지상3층 건물로서,
외벽 : 타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
창호 : 시스템창호 및 폴딩도어 등임.

이용상태

기호(2): 단독주택임.
기호(6): 기계실임.
기호(7): 근린생활시설임.
기호(8): 1층은 주차장 및 계단실, 2, 3층은 근린생활시설임.

설비내역

기호(2): 가스보일러 및 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 기본 위생설비 및 급·배수설비, 태양광설비 등이 되어 있음.
기호(7), (8): 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 기본 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도', '건물개황도' 및 '기계기구 및 구축물배치도' 와 같이 본건 기호(1) 지상에 제시외건물 및 구축물(ㄱ)~(ㄷ), 기호(3), (4) 지상에 제시외건물 및 구축물(ㄹ)~(㉡), 제시외기계기구(a)~(h)가 소재함.

공부와의 차이

기호(5)는 일반건축물대장 및 현황 멸실되었으나, 등기사항전부증명서상 미정리 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-기호(8)은 현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 현황 조사 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니, 향후 경매 진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각, 목록1. 지분매각, 제시외 건물(2-1~2-3) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7908 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 210

용도: 단독주택 (일부 근린생활시설 포함)

감정가: 452,698,040원

토지면적: 총 3,259.00㎡ (약 986평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 117.17㎡ (약 35.4평)

건물 제시외면적: 49.92㎡ (약 15.1평)

토지지분: 294.61㎡ (약 89.1평) - 목록1. 해당 부분 지분 매각

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 목록1. 토지는 지분매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록1. 지분매각, 제시외 건물(2-1~2-3) 포함

건축 정보:

건축 연도: 2016년 (준공 2017년)

총 건축 면적 (건축물대장 총괄표제부 기준): 958.86㎡

주용도: 단독주택 (일부 근린생활시설)

주차 대수: 총 13대 (옥외 주차 13대, 149.5㎡)

1.1. 입지조건

주위 환경:

기호(1) 토지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 '애월고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역임.

기호(3), (4) 토지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 '귀덕2리사무소' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 전 등이 혼재하는 지역임.

교통 상황:

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지방도 1132호선(일주서로)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

인접 도로 상태:

기호(1) 토지: 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(3), (4) 토지: 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용계획 및 제한 상태:

기호(1) 토지: 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 경관보전지구3등급, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 제한 사항이 존재함.

기호(3) 토지: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등 존재.

기호(4) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등 존재.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을5 (성안신용협동조합 근저당, 2017-11-03)

인수되는 권리:

갑14 (임명숙, 2019-05-22) - 2번 주식회사에이앤디 지분 일부 이전 (말소: 인수). 이는 매매에 의한 소유권 이전으로 추정되며, 구체적인 인수 여부 및 영향은 추가 확인이 필요함.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023-08-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 강

보증금: 100,000,000원

차임: 20,000,000원 (※차임 금액 확인 필요)

전입일자(사업일자): 2023-08-04

확정일자: 2023-05-18

대항력: 없음

비고:

총 인수 보증금 합계: 0원

등기부 채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 1,694,000,000원

건물 등기부채권 총액: 240,000,000원

(총 합계: 1,934,000,000원) - 이는 담보 채권액의 합계이며, 경매로 인해 말소되는 권리가 다수임.

1.3. 상권분석

주변 상업시설:

건물 기호(7), (8)은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역에 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

주변 시세 분석 (동일 지역 빌라/다세대 정보 기반):

제공된 JSON 정보는 2017년 준공된 빌라/다세대 주택의 2026년 1월~3월 실거래가 정보임.

전용면적 45.91㎡ ~ 66.6㎡ 사이의 매물이 18,000만원 ~ 25,000만원 범위에서 거래되었음.

이는 본 물건(단독주택, 넓은 토지)과는 성격이 다르나, 애월읍 애월리 지역의 신축 빌라/다세대 시세가 비교적 높게 형성되어 있음을 보여줌.

본 물건은 약 986평에 달하는 넓은 토지를 포함하므로, 위 빌라/다세대 시세와 직접 비교하기는 어려우며, 토지 가치 및 개별 건물 가치를 별도로 평가해야 함.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보:

최근 2026년 1월~3월 사이에 18,000만원 ~ 25,000만원 범위의 실거래가 확인됨 (전용면적 45.91㎡ ~ 66.6㎡).

이는 본건과 직접적인 비교 대상은 아니나, 해당 지역의 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

편의시설:

주변에 숙박시설, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 편의시설 이용 가능.

제주 제주시 내 주요 편의시설은 차량 이동 필요.

교육시설:

애월고등학교 인근에 위치함.

주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 있으나, 도보 접근성은 현장 확인 필요.

의료시설:

가까운 거리에 종합병원은 없으며, 차량 이동하여 제주시 내 의료시설 이용 필요.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물:

감정평가서상 본건 토지 지상에 제시외 건물 및 구축물(ㄱ~ㄷ, ㄹ~㉡)이 소재하며, 경매에 포함되어 매각됨 (데크, 비가림, 창고 등).

공부와의 차이:

기호(5) 건물은 일반건축물대장 및 현황 멸실되었으나, 등기사항전부증명서상 미정리 상태로 확인됨. (기존 건물 철거 또는 멸실 관련 정리 필요성)

토지 이용계획 및 제한 상태:

계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 규제 사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

건물 이용상태 및 관리:

기호(8) 건물(근린생활시설)은 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰에 의한 평가가 이루어졌으므로, 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적임.

기타 참고사항:

기호(3), (4) 토지 지상에 이동식 컨테이너 창고 1동 및 임차 중인 전기차 충전시설 2기가 소재함 (경매 진행 시 참고).

유동화물건, 공동담보:

채권단의 유동화 과정 및 공동 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 진행/결과가 본 물건에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 좋음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 애월리의 넓은 토지(약 986평)를 포함하는 단독주택 및 근린생활시설 복합 건물로서, 감정가는 452,698,040원임.

다수의 건물과 함께 토지 지분(약 89.1평)이 포함된 일괄 매각이며, 복잡한 토지 이용계획 및 제한사항이 다수 존재함.

말소기준권리 외 인수되는 권리(갑14)가 확인되어 추가 검토가 필요하며, 내부 확인이 어려운 건물(기호 8) 및 멸실된 건물(기호 5) 등 잠재적 리스크 요인이 존재함.

넓은 토지는 개발 잠재력을 가질 수 있으나, 각종 규제 사항과 복합적인 건물 구성으로 인해 활용 방안을 신중히 검토해야 하는 물건임.

1.7. 투자 포인트

제주도 애월읍의 우량 입지: 아름다운 자연환경과 관광지로 유명한 애월읍에 위치함.

넓은 토지 가치: 약 986평에 달하는 넓은 토지는 재건축, 개발 등 다양한 활용 가능성을 내포하고 있음.

복합 용도 건물: 단독주택 외 근린생활시설이 있어 임대 수익 다각화 가능성이 있음.

유동화 물건: 대형 금융기관의 채권으로 인한 경매 가능성이 높아, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 452,698,040원

현재 시세 분석: 본 물건은 단독주택으로, 주변 빌라/다세대 시세(18,000만원~25,000만원)와 직접 비교하기는 어려움. 넓은 토지 가치가 중요하며, 복합적인 건물 구조와 제약 조건 등을 종합적으로 고려해야 함.

유동화 물건 및 복잡한 권리 관계, 내부 확인 불가 건물 등의 리스크를 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가 산정을 고려해볼 수 있음.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가는 인수되는 보증금 외 금액으로 산정함.

토지 지분 매각 부분에 대한 가치 평가 및 활용 방안이 입찰가 산정에 중요하게 작용할 것임.

예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 360,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.