나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7899 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 568-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 소재 ""성읍민속마을"" 내에 위치하고,
주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정
대체로 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 문화유산보호구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
문화유산보호구역(국가지정중요민속자료제188호성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(성읍민속마을)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물[감정평가서(2025타경2099)상 ㄱ,ㄴ,ㄷ] 2-1~2-3 매각 포함, 제시외 건물 및 구축물[감정평가서(2025타경7899)상 ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ] 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 568-1에 위치한 단독주택 경매 물건에 대한 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경7899 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리 568-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 757,804,700원

* 토지면적: 1540.00㎡ (약 466평)

* 건물면적: 90.19㎡ (약 27평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 동OOOOOOOO

1.2. 주요 사항

* 특이사항: 중복병합사건, 법정지상권 성립 가능성

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 중 일부(감정평가서 2025타경2099상 ㄱ,ㄴ,ㄷ)는 매각에 포함되나, 다른 일부 제시외 건물 및 구축물(감정평가서 2025타경7899상 ㄹ,ㅁ,ㅂ,ㅅ)은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 성읍리에 위치하며, 유서 깊은 "성읍민속마을" 내에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다. 물건지 남측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 문화유산보호구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다양한 법률에 따른 토지이용 및 개발 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용 시 반드시 확인 및 준수해야 할 사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 25일 접수된 제주축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 348,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상의 총 채권액은 449,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

3.4. 특수 권리 분석

* 중복병합사건: 본 건은 2025타경7899와 2025타경2099 사건이 병합된 것으로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시장 동향

성읍민속마을 인근 지역은 제주도의 독특한 문화유산과 관광 자원을 보유하고 있어, 일반 지역과는 다른 부동산 가치 형성 요인이 작용합니다. 단독주택의 경우, 개인 주거용뿐만 아니라 관광객을 대상으로 한 숙박 시설(에어비앤비 등) 운영 가능성도 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 엄격한 개발 제한 구역 지정으로 인해 신축이나 대규모 증축은 제한적일 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

정확한 현재 시세는 실시간 부동산 정보 확인이 필요하나, 감정가 7억 5천 7백만 원대를 기준으로 볼 때, 성읍민속마을이라는 특수성을 감안하면 토지의 가치가 높게 평가될 수 있습니다. 유사한 규모와 입지의 단독주택이 주변에 거래될 경우, 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

성읍민속마을 내에는 지역 주민 및 방문객을 위한 기본적인 편의시설(마을회관, 소규모 상점 등)이 존재할 수 있습니다. 서귀포시 표선면 소재지로, 면 소재지의 주요 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량으로 이동 시 이용 가능합니다.

5.2. 교통망

인근 버스정류장을 통해 서귀포시 주요 지역 및 관광지로 연결되는 노선이 운행될 것으로 예상됩니다. 자가용 이용 시, 제주도 내 주요 도로망 접근은 용이한 편입니다.

5.3. 주변 환경

* 혐오시설: 본 물건지 인근에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 철저한 현장 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 불확실성: 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 잠재적 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 문화유산보호구역, 경관보전지구 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있어, 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따릅니다.

* 중복병합사건: 두 개의 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 사건 진행 경과 및 서류 확인에 더욱 신중해야 합니다.

* 제시외 건물 포함/제외: 매각 대상에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 제시외 건물 구분을 명확히 해야 하며, 이는 명도 및 재산권 행사 시 중요하게 작용합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도의 대표적인 민속마을인 성읍민속마을이라는 매우 희소성 있는 입지에 위치한 단독주택입니다. 토지 면적이 넓고 건물의 용도 또한 단독주택으로, 향후 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 다수의 개발 제한 구역에 속해 있으며, 법정지상권 성립 가능성 등 권리 관계가 복잡한 부분이 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 매각 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 문제는 반드시 해결해야 할 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 희소성 있는 민속마을 입지: 성읍민속마을이라는 독특한 지역적 가치를 지니고 있어, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1540㎡의 넓은 대지는 활용도를 높일 수 있는 장점입니다.

* 문화적 가치 활용: 민속마을의 특성을 살린 관광 숙박업 등으로의 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다 (단, 규제 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 757,804,700원입니다. 제주 성읍민속마을 내 단독주택이라는 특수성과 희소성을 고려할 때, 현 시세는 감정가와 유사하거나 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 임차인의 인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 잠재적 리스크 요인(법정지상권, 개발 제한 등)과 투자 가치를 종합적으로 판단하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

최근 유사 지역의 부동산 거래 동향 및 본 물건의 현황을 감안할 때, 예상 입찰가는 780,000,000원에서 830,000,000원 사이를 권장합니다.

성공적인 투자를 위해서는 권리관계, 법정지상권 성립 여부, 각종 개발 제한 규제 등을 철저히 확인하고, 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.