나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7863 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424 쉬젠비아채아파트 제가동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 근거리에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택 등의 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성
된 마을 외곽 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 주간선도로인 일주동로(1132호선 지방도) 및 노
선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층 지상 6층 건물 내 4층 402호로서,
(사용승인일: 2017.6.3.)
외벽: 석재 폴리싱 타일, 드라이비트 등,
창호: PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

오피스텔 단위호(건축물현황도상 내실, 사무실, 다용도실, 욕식/화장실)로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러, 승강기, 소화전설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로(도로명: 함덕12길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7863 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1424 쉬젠비아채아파트 제가동 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 104,000,000원

토지면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

건물면적: 39.71㎡ (약 12.02평)

전용면적: 35.18㎡ (약 10.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 배OO

건물 사용승인일: 2017년 6월 3일

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등의 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 마을 외곽 주거지대입니다.

차량의 진출입이 용이하고, 인근에 주간선도로인 일주동로(1132호선 지방도) 및 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다.

본건의 남서측으로는 보도와 차도가 분리된 왕복 2차로(도로명: 함덕12길)와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 제주지방법원 2025타경7863호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 배OO이며, 특이사항으로 대항력 있는 임차인이 존재하고, 재매각 및 공동담보 물건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 '을7' 전세권설정(권리자: 배형진, 금100,000,000원)이며, 이 권리를 포함한 대부분의 등기 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배 (배형진)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 3월 31일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 4월 8일

주의사항:

임차인 배 은 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주시 조천읍 함덕리의 주거지대에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주변 공동주택 단지의 배후 수요를 바탕으로 오피스텔로서의 임대 수익 창출이 가능합니다.

함덕 지역은 관광지로도 활성화되어 있어, 관광객 관련 임대 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 함덕초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 일주동로 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다. (제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 파악이 어렵습니다.)

* 주변 환경: 조용한 마을 외곽 주거지대의 특성을 가지고 있습니다. (제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부를 파악할 수 없습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 배 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 표기되었습니다. 명도 협상 및 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 과거 유찰 후 재매각이 진행 중이므로, 입찰자의 관심도 및 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 복수의 채권이 얽혀 있을 가능성이 있어, 복잡한 채권 관계를 파악해야 합니다.

* 토지이용계획: 고도지구, 가축사육제한구역 등 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 조천읍 함덕리에 위치한 2017년 준공된 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 이력 등 권리 관계 및 물건의 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 명도 관련 분쟁 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 함덕 지역의 안정적인 임대 수요 및 관광객 수요 확보 가능성.

* 비교적 최신 건물로 즉시 임대 또는 거주 가능한 상태.

* 감정가 104,000,000원 대비 최근 시세 126,500,000원 (35.18㎡ 기준)의 높은 가격 괴리.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 104,000,000원

최근 매매 시세 (2024년 2월 5일, 35.18㎡, 4층): 126,500,000원

인수 보증금: 0원

분석:

최근 유사 물건의 매매가는 126,500,000원으로, 본 건의 감정가(104,000,000원)는 시세 대비 상당히 낮은 수준입니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 리스크를 고려하더라도, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

제안:

따라서, 예상 입찰가는 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 명도 예상 비용 및 추가적인 조사 비용을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.