나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7898 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 826-1 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7898 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 826-1 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2025타경7898 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 826-1 | 감정가: 7,291,440,000원 | 최저가: 5,104,008,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경7898 (1)이며, 매각대상은 토지(전)입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 삼도이동 826-1 외 필지(일괄매각)입니다.

감정가는 7,291,440,000원이며, 토지면적은 총 2,223.00제곱미터 (약 672.48평)입니다.

본 경매는 채권자 부OOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

1.2. 핵심 요약

본건은 제주시 삼도이동 중심부에 위치한 일반상업지역 토지 9필지 일괄 매각 건입니다.

모든 필지가 건축허가를 득한 나지 상태로, 즉시 개발이 가능한 조건입니다.

고도지구(35M이하), 방화지구, 역사문화환경보존지역 등 중첩된 용도지역으로 인해 개발 시 법적 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 제주남초등학교 북동측 건너편에 위치하며, 후면 주상혼용지대(공동주택, 단독주택, 근린생활시설)를 형성하고 있어 주거 및 상업 시설이 혼재된 도심 핵심 입지입니다.

연접한 일단의 사다리형 토지로서, 인접 도로와 대체로 등고평탄하나, 필지별 단차(기호(1), (2), (9)가 기호(3)~(8)보다 지대가 높음)가 존재합니다.

2.2. 상권 및 접근성

지적상 북동측 폭 약 10m, 남동측 폭 약 8m, 남서측 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 무리가 없습니다.

주변은 제주시 원도심의 핵심 상권 및 주거 지역이 혼재되어 있어 유동 인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다.

2.3. 생활정보 및 주변 시설

제주남초등학교가 인접해 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 주택이 밀집되어 있습니다.

주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 본건 토지가 절대보호구역 및 상대보호구역(학교보호구역)에 일부 포함되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한을 받습니다.

3. 권리 분석 및 매각 조건

3.1. 경매 유형 및 채권 관계

본건은 부동산 임의경매로, 채권자 부OOOOOOOO가 채무자 주OOOOOOOO에 대해 신청한 사건입니다.

일반적인 임의경매의 절차를 따르며, 등기부상 권리 분석 결과 말소 기준 권리 이후의 권리는 소멸할 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각 대상 및 조건

매각 대상은 토지 9필지 전체(2,223.00제곱미터)이며, 일괄 매각 조건입니다.

건물은 매각 대상에 포함되지 않으며, 토지는 현재 건축허가를 득한 나지 상태입니다.

제시 목록 외 물건은 없으며, 공부와의 차이점도 없는 것으로 확인됩니다.

4. 토지 이용 제한 및 잠재적 리스크

4.1. 토지 이용계획 제한 사항

용도지역이 '전'임에도 불구하고 토지이용계획확인서상 '일반상업지역'으로 확인되어, 상업 시설 개발의 잠재력이 매우 높습니다.

하지만 아래와 같은 중첩된 규제 사항을 반드시 고려해야 합니다.

- 고도지구(35M이하): 건축물의 최고 높이가 35m 이하로 제한됩니다.

- 방화지구: 화재에 대한 방재 계획을 철저히 수립해야 합니다.

- 절대보호구역/상대보호구역: 교육 환경 보호를 위한 건축물의 용도 및 종류 제한을 받습니다. 특히 숙박시설, 위락시설 등 일부 시설은 건축이 불가능할 수 있습니다.

- 역사문화환경보존지역: 문화유산 보존을 위한 건축 행위 제한이 따릅니다.

4.2. 잠재적 리스크

현재 일단으로 건축허가를 받았으나, 낙찰자가 기존 건축허가를 승계하여 활용할지, 새로운 계획을 수립할지에 따라 허가 변경 또는 취소 절차가 필요할 수 있습니다.

토지 간 단차가 존재하며, 특히 기호(4)는 남서측 접면도로에 접하나 단차로 인해 진입에 어려움이 있다고 평가되어, 개발 시 토목공사 비용이 추가될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 제주도 내에서도 희소성 높은 제주시 원도심 핵심 지역의 '일반상업지역' 대규모 토지(약 672.48평) 일괄 매각 건입니다.

건축허가를 득한 상태로 개발의 불확실성이 상당 부분 해소되었으며, 투자 가치가 매우 높다고 판단됩니다.

다만, 다양한 법적 규제(고도지구, 방화지구, 학교보호구역, 역사문화보존지역)가 중첩되어 있어, 이를 해소할 수 있는 전문적인 개발 계획 및 설계가 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

투명한 권리 관계: 부동산 임의경매로 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리 없이 소멸할 것으로 예상됩니다.

압도적 입지: 제주남초교 건너편, 주상복합 상권의 중심지로, 향후 건축물을 통한 임대 및 매매 수익 확보에 유리합니다.

개발 용이성: 이미 건축허가를 득한 나지 상태이므로, 인허가 절차의 초기 부담을 줄이고 빠른 사업 진행이 가능합니다.

최대 활용 방안: 일반상업지역 및 35m 고도 제한을 고려할 때, 주거시설(주상복합), 오피스텔, 의료/업무시설 등의 복합 개발을 통해 최대 수익을 실현할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계