나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7880 [1] 제주특별자치도 제주시 오라이동 1469-2 오라퍼스트빌2차 1층 101호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7880 [1] 제주특별자치도 제주시 오라이동 1469-2 오라퍼스트빌2차 1층 101호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경7880
• 주소: 제주특별자치도 제주시 오라이동 1469-2 오라퍼스트빌2차 1층 101호
• 감정가: 331,000,000원
• 최저가: 231,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매2계 2025타경7880 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 오라이동 1469-2 오라퍼스트빌2차 1층 101호 | 감정가: 331,000,000원 | 최저가: 231,700,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

제주지방법원 2025타경7880 (1) 사건의 연립주택 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 오라이동 1469-2 오라퍼스트빌2차 1층 101호이며, 용도는 연립주택(빌라)입니다.

감정가는 331,000,000원이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

건물 전용면적은 87.92㎡(약 26.59평)이며, 토지 지분면적은 131.26㎡(약 39.69평)으로 비교적 넓은 토지 지분을 확보하고 있습니다.

본 건은 소유자와 채무자가 동일인인 부동산임의경매 사건입니다.

1.2. 입지조건 분석

본 물건은 제주시 오라이동 소재 ‘오라초등학교’ 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택(연립/빌라), 점포상가, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 도심과 외곽이 혼합된 형태를 보입니다.

교통 상황은 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 물건이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 권리관계가 단순할 가능성이 높습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 토지 또는 건물만 낙찰받아 발생하는 법정지상권 등의 복잡한 권리 리스크는 없습니다.

현재 이용상태는 연립주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 등 상세 서류를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

해당 지역은 주거 밀집 지역(단독/공동주택)에 점포상가가 일부 혼재된 형태로, 거주자를 대상으로 하는 생활 편의시설(근린상권) 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

제주 시내 중심 상권과는 다소 거리가 있으나, 오라초등학교 인근 주거 단지로서의 기능은 충분하며, 조용하고 쾌적한 주거 환경이 주요 특징입니다.

1.5. 생활정보

오라초등학교가 인근에 있어 학군 측면에서 유리합니다.

건물 내부에는 기본적인 위생설비, 난방설비 외에 승강기설비가 되어 있어 1층이지만 편의성이 높습니다.

토지는 부정형 평지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

특이사항으로 본 건 토지 일부(1469-2)는 자연녹지지역, 자연취락지구 외에도 소로1류(폭 10m~12m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되어 향후 도로 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

또한, '가축사육제한구역(전부제한구역)', '장애물제한표면구역(공항시설법)', '지하수자원특별관리구역' 등에 해당되어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있으므로, 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다. 주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않으나, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 지정은 외곽 주거지 특성을 나타냅니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지의 일부가 소로1류 및 중로2류에 저촉되어 있어 향후 도로 개설 시 수용 또는 추가 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다. (이는 리스크이자 개발 호재로 작용할 수도 있습니다.)

자연녹지지역 및 장애물제한표면구역(공항)으로 지정되어 있어, 용적률, 건폐율 및 층수 제한 등 개발 행위에 엄격한 규제가 적용됩니다. 신축 또는 증축 계획 시 제약사항을 필히 확인해야 합니다.

1층 세대로서 일조권, 사생활 보호, 방범 등의 측면에서 2층 이상 세대 대비 선호도가 낮을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

제주시 오라이동의 연립주택으로, 넓은 토지 지분(131.26㎡, 약 39.69평)을 확보하고 있는 점이 큰 장점입니다.

오라초등학교 인근의 주거 입지로서 실수요자 및 임대 수요 모두를 기대할 수 있습니다.

토지의 용도지역 제한(자연녹지지역 등)으로 인해 개발의 자유도는 낮지만, 도심 외곽의 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 주거와 투자 가치를 동시에 확보할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

핵심은 넓은 토지 지분 확보입니다. 제주 지역의 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 131.26㎡(약 39.69평)의 토지 지분은 매우 매력적입니다.

오라초등학교 도보 통학이 가능한 입지로, 자녀를 둔 세대의 실수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물 면적 87.92㎡(약 26.59평)로 전용면적이 넓어 실거주 만족도가 높습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 경매의 특성상 명도 및 권리관계 처리가 비교적 단순합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계