나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7861 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 3960 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2026.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 ‘모슬포중앙시장’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 소규모 점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 까지 차량접근이 가능하여 제반교통사정은 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용건부지(현재 공실)로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 5~6m의 콘크리트포장도로(타인 소유 도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: ① 본건 토지는 과거 주유소로 이용 되다 폐업한 주유소용지이나, GPR(지표투과레이더)탐사 결과 지하에 유류 탱크가 매설 되어 있는 것으로 확인되며, 유류탱크를 제거하는 경우 폐기물 처리 및 토양오염 정화비용이 발생 할 수 있으니 참고하시기 바람. ② 본건 토지는 타인 소유의 도로에 접한 상태로, 개발행위 등에 도로 소유자의 승낙을 필요로 할 수 있으니 참고하시기 바람. ③ 본건 토지에 건축허가(2022-건축과-신축허가-832, 대지면적:764㎡ , 연면적:2,242.09㎡, 허가일: 2022.10.11., 미착공)가 확인되오니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (2) 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 구조로서 (사용승인일:1986.10.11) 외벽: 몰탈위 페인팅 등 내벽,천정: 몰탈위페인팅, 벽지 등, 바닥: 장판지, 바닥타일 등 창호: 샷시 임. 기호 (3) 시멘트벽돌 및 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 구조로서(사용승인:1992.12.07.) 멸실상태임.

이용상태

기호 (2) 주택 및 사무실로 이용중이나, 현재 공실상태임.

설비내역

기호 (2) 기본급배수설비, 위생설비, 바닥 난방설비(보일러 없음)가 되어있음.

부합물 및 종물

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

기호 (2) 제시목록 및 공부상 시멘트벽돌조 슬래브지붕 사무실 및 (부속건물) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 주택으로 2동의 건물이나, 실제 1동의 건물임. 기호 (3) 제시목록 및 공부상 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 주유소 13.75㎡ 및 (부속건물) 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 주유소 13.64㎡이나, 현황 멸실상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-바닥포장, 수목 및 지하 유류탱크 평가 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경7861 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 3960

용도: 근린주택 (과거 주유소 부지, 현황 공실)

감정가: 1,233,580,680 원

총 채권액: 1,777,032,972 원 (등기부 채권 총액 기준)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지 면적: 764.00㎡ (약 231평)

건물 면적: 98.08㎡ (주건축물) + 제시외 35.70㎡ (총 약 40평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리, 모슬포중앙시장 북동측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 대체로 무난함.

동측으로 노폭 약 5~6m의 콘크리트 포장도로(타인 소유)에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

말소기준권리: 을3 (2022-10-25) 근저당권 (대평새마을금고, 1,416,000,000원)

소유권자는 2023년 6월 23일 김영원씨로 이전되었으나, 이후 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있음.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정임. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 미상임.

* 비고: 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인만 존재할 가능성이 높음. 그러나 명확한 점유자 확인을 위한 현장 조사가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

과거 주유소로 이용되던 부지이며, 현재는 공실 상태로 상업용으로 이용 중임.

모슬포중앙시장 인근 지역으로, 단독주택 및 소규모 상가들이 혼재되어 있어 지역 상권 활성화 가능성이 있음.

4.2. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과 (2024년~2026년):

* 3959번지, 78.63㎡(연립), 1991년식: 117,000,000원 (2024년 2월)

* 3959-4번지, 76.23㎡(다세대), 1992년식: 110,000,000원 (2026년 3월)

* 3959-1번지, 59.36㎡(다세대), 1992년식: 60,000,000원 (2026년 1월)

비고: 상기 거래 사례는 본건과 동일한 주택(연립/다세대)으로, 용도 및 규모가 달라 직접적인 비교는 어려움. 다만, 대정읍 상모리 지역의 전반적인 부동산 가치를 참고할 수 있음. 본건은 토지 면적이 넓고 상업용지이므로, 주택 거래가와는 상당한 차이가 있을 수 있음.

4.3. 개발 잠재력

본 토지에 대한 건축 허가(2022년 10월 11일, 연면적 2,242.09㎡)가 확인되었으나, 미착공 상태임. 향후 신축 또는 리모델링을 통한 부가가치 창출 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

모슬포중앙시장이 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 교육 및 문화시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됨. 인근 학교 정보는 별도 확인 필요.

5.3. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 동측으로 도로가 접해 있으나 타인 소유 도로이므로 개발 시 협의가 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지하 유류 탱크

과거 주유소로 이용된 부지로, GPR 탐사 결과 지하에 유류 탱크가 매설되어 있음이 확인됨.

탱크 제거 시 폐기물 처리 및 토양 오염 정화 비용이 상당한 금액으로 발생할 수 있음. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 주요 원인이 될 수 있음.

6.2. 사도 접촉

본건 토지가 인접 필지(타인 소유)의 도로에 접해 있어, 향후 건축 행위 등 개발 시 도로 소유자의 승낙이 필요할 수 있음. 이는 개발 인허가 지연 또는 불가 사유가 될 수 있음.

6.3. 건축 허가 미착공

2022년에 대규모 건축 허가(연면적 2,242.09㎡)가 있었으나, 현재까지 미착공 상태임. 해당 건축 허가의 유효 기간, 조건, 및 향후 진행 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요함.

6.4. 건물 현황 불일치

건물은 공부상 2동으로 기재되어 있으나 실제로는 1동으로 이용 중이며, 과거 주유소 건물(기호 3)은 멸실 상태임. 이는 현황에 맞춘 공부 정리 및 건축물대장 변경 절차가 필요할 수 있음을 시사함.

6.5. 용도 제한 및 규제

일반상업지역 외에도 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 지구 및 구역에 해당되어 건축 및 토지 이용에 대한 추가적인 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 상업지역 내 근린주택 경매 물건임.

광활한 토지 면적과 과거 주유소 부지의 개발 잠재력을 보유하고 있으며, 건축 허가 내역도 존재하여 향후 재개발 또는 신축 가능성이 엿보임.

하지만 지하 유류 탱크로 인한 정화 비용 발생 가능성, 사도 접촉으로 인한 개발 인허가 불확실성, 공부와 현황의 불일치 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인들을 다수 내포하고 있음.

또한, 현재 감정가 대비 등기부상 채권 총액이 높다는 점도 참고해야 할 사항임.

입찰 전, 현장 답사를 통해 건물 및 토지 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 각종 규제를 면밀히 검토하며, 지하 유류 탱크 관련 예상 비용을 산출하는 등 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 상업지역 내 넓은 토지: 개발 잠재력 우수.

* 건축 허가 보유: 개발 계획 수립 시 유리한 조건.

* 입지: 모슬포중앙시장 인근으로 지역 발전 가능성.

* 권리관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로 권리 분석이 단순함.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,233,580,680 원

본건은 지하 유류 탱크 정화 비용, 도로 사용 승낙 문제, 미착공 건축 허가 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있어, 신중한 접근이 필요함.

과거 주유소 부지였던 점을 고려하여 토양 정화 비용을 보수적으로 산정하고, 개발 시 예상되는 추가 비용 및 시간을 충분히 고려해야 함.

주변 주택 실거래가는 본 건의 상업용 토지 가치와 직접 비교하기 어렵지만, 지역의 전반적인 가치를 파악하는 데 참고.

감정가 대비 70%~80% 수준을 일반적인 입찰 희망 범위로 볼 수 있으나, 리스크 요인 감안 시 하단 범위에 무게를 두는 것이 합리적임.

따라서, 토지 정화 비용 및 제반 부대 비용을 고려하여 감정가의 약 70% 수준인 8억 6천만원에서 9억 8천만원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있음.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법률 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.