나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1164 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 269-8 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 ‘중앙동주민센터’ 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 소규모 상업시설 등으로 이루어진 노선상가지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 나대지상태임.

인접 도로상태

남서측으로 대략 폭 15미터 내외의 아스콘포장 도로(동문로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: 없 음.

물건 비고

수목 및 담장 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1164 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 269-8

용도: 대지

감정가: 689,832,000원

토지면적: 171.60㎡ (약 51.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (나대지 상태)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (제공된 정보: 농OOOOOOOO)

주의사항: 수목 및 담장 포함 평가

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 위치하며, ‘중앙동주민센터’ 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위는 소규모 상업시설 등이 혼재된 노선상가지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 현재 나대지 상태입니다.

본건 토지는 남서측으로 대략 폭 15미터 내외의 아스콘포장 도로(동문로)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

매각대상은 토지입니다.

말소기준권리는 2020년 04월 27일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을11) 입니다.

본 건은 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)가 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 488,142,035원입니다.

인수되는 권리는 없으며, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 임대차 관계 존부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서귀동 중앙동 일대는 서귀포시의 주요 상업 중심지로, 서귀포매일올레시장을 중심으로 이중섭거리 등 다양한 상가들이 밀집해 있습니다. KB카드 매출 데이터 분석 결과, 제주시 고마로와 함께 서귀포 중앙동 상권이 월 추정 매출액이 가장 높은 최상위 상권으로 나타났습니다. 이곳은 20대 이하 소비 비중이 상대적으로 작고 계절별 매출 변동이 적어 안정적인 상권 특성을 보입니다. 최근에는 '중앙동 문화골목'이 골목형상점가로 신규 지정되어 상권 활성화 및 지원 사업이 추진되고 있어, 향후 상권 활력이 증대될 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 중앙동 주민센터가 위치하고 있으며, 서귀포시의 주요 상업지구에 속해 있어 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

교육시설로는 서귀포중학교가 해당 지역 학군으로 파악됩니다. 또한, 서귀중앙초등학교, 서귀중앙여자중학교 등 다수의 학교가 서귀포시 중심 지역에 분포하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 본건의 정확한 학군 범위는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로2류에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

- 고도지구(30m 이하): 최근 고도지구 규제가 완화되어 2027년부터는 상업지역 최고 160m(40층)까지 건축이 허용될 수 있으나, 이는 도시관리계획 및 건축심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 본건의 정확한 고도제한 관련 사항은 현재 지정된 고도지구의 기준과 향후 완화된 규정 적용 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.

- 시가지경관지구(중심): 관련 경관 조례 개정으로 심의 대상이 확대될 수 있으며, 지역 경관 훼손 방지를 위한 규제가 적용될 수 있습니다.

- 지하수자원특별관리구역: 지하수자원의 수량 및 수질 보전을 위한 관리계획 수립 대상 지역으로, 관련 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

- 상대보호구역: 인근 교육시설 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

수목 및 담장: 감정평가 시 수목 및 담장이 포함되었으므로, 명도 과정에서 이에 대한 협의 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대관계 미상: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상으로 확인되어 실제 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 명도 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시의 핵심 상업 지역 내에 위치한 토지로서, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하고, 서귀포 중앙상권의 핵심 지역에 속하여 상업적 가치가 높습니다. 토지 자체는 나대지 상태로 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 일반상업지역임에도 불구하고 고도지구, 시가지경관지구, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 용도지구 및 제한구역에 포함되어 있어 개발 시 건축행위 및 개발에 관한 면밀한 법규 검토가 필수적입니다. 또한, 임대관계 미확인으로 인한 명도 리스크도 잠재하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지 : 제주 서귀포시 상업 중심지(중앙동)에 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 개발 잠재력 : 현재 나대지 상태로, 향후 건축 또는 개발을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상권 활성화 : 최근 '중앙동 문화골목' 지정 등으로 상권 활성화 노력이 지속되고 있어 긍정적인 전망을 가집니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 본건의 감정가, 토지이용계획, 지역 시세, 권리관계, 명도 가능성, 그리고 경매 당시의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황에 맞는 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.