나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1156 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 2838 라온프라이빗타운 215동 1층102호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 소재 '재릉초등학교' 남측 근거리에 위치하고, 주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 관광유원지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 7층 건내 제1층 제102호로서, (사용승인일자: 2011.11.04)

외 벽 : 스타코 마감 등.
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

'관광숙박시설(휴양콘도미니엄)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 토지로서, 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '관광숙박시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

5필 일단의 토지로서, 지적도상 북서측, 남서측 및 남동측으로 폭 약 25M, 15M 및 6M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 유원지, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
■ 일련번호 2) 자연녹지지역, 유원지, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 국가지정문화유산구역(2015-11-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 절대보전지역(저촉) ㆍ 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
■ 일련번호 3) 자연녹지지역, 유원지, 건축계획심의대상구역(2111-07- )(건축계획심의대상구역)(저촉) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
■ 일련번호 4) 자연녹지지역, 유원지, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
■ 일련번호 5) 자연녹지지역, 유원지, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경1156 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 2838 라온프라이빗타운 215동 1층102호

용도: 숙박시설 (관광숙박시설, 휴양콘도미니엄)

감정가: 736,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 기와지붕 7층 건물 내 제1층

건물 사용승인일자: 2011년 11월 04일

전용면적: 144.16㎡ (약 43.61평)

건물지분: 144.161㎡ (약 43.61평)

토지면적 (지분): 808.01㎡ (약 244.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 총 호수 (215동): 14호

단지 총 호수: 1003호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 소재 '재릉초등학교' 남측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 관광유원지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 제반 차량 출입이 가능합니다.

인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2024년 01월 30일 접수된 주식회사유에이스대부의 근저당권 (채권금액 450,000,000원)입니다.

매각으로 인해 본 근저당권보다 후순위 권리인 갑5 임의경매, 갑6 제주특별자치도 압류, 갑7 제주특별자치도 압류 등은 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 주의 문구 (필수)

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 현황

대상 물건은 관광유원지대 내에 위치하며, 주변에 다양한 숙박시설, 타운하우스, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

인근에 '재릉초등학교'가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 라온프라이빗타운은 9홀 골프장, 수영장, 사우나, 헬스장 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖춘 대단지 리조트 타운으로 알려져 있습니다.

4.2. 혐오시설 검색

"제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 2838 라온프라이빗타운 주변 혐오시설" 검색 결과, 보고서에 명시할 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 2838 라온프라이빗타운 주변 편의시설" 검색 결과, 지역 내 마트, 음식점, 카페 등 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 협재 해수욕장 등 관광지 인접으로 관광객을 위한 편의시설 또한 다수 존재할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

'재릉초등학교'가 물건지 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다. 또한, 라온프라이빗타운은 제주영어교육도시와 인접해 있어 국제학교 접근성도 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본 물건이 속한 토지는 자연녹지지역, 유원지, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등 여러 용도지역 및 지구에 걸쳐 있어 향후 건축 행위 및 재산권 행사 시 복합적인 제한이 따를 수 있습니다. 특히, '역사문화환경보존지역' 및 '건축계획심의대상구역'은 개발 시 추가적인 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 점유 상태에 대한 정보가 부족합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 관리 업체와의 갈등 가능성: 과거 라온프라이빗타운 입주민과 관리업체(라온레저개발) 간 관리비, 분양 등과 관련하여 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 이는 향후 단지 내 생활 및 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 관광 중심지인 협재리에 위치한 숙박시설(콘도미니엄)로, 관광객 수요를 활용한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

건축 연차에 비해 입지 조건은 우수하나, 복잡한 토지이용계획과 임대 관계 미확인 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

말소되는 권리 관계는 명확하나, 임대차 관계 및 단지 내 운영 관련 추가적인 조사 없이는 정확한 투자 판단이 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광지 내 위치: 협재 해수욕장 등 주요 관광지와 인접하여 관광객 대상 임대 수익률 확보 가능성이 높습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 대단지 구성 및 부대시설: 라온프라이빗타운은 단지 규모가 크고 골프장, 수영장 등 부대시설이 잘 갖춰져 있어 거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 주택 수 미포함: 관광숙박시설로 분류되어 주택 수에 포함되지 않아 다주택자에게도 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 정확한 부동산 시장 동향, 유사 물건의 최근 거래 사례, 그리고 현장 조사를 통한 상세한 권리 분석 및 수익성 분석이 선행되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 인수할 보증금이 없는 점을 고려하면 감정가 736,000,000원 이하에서 시장 상황 및 본 물건의 특수성을 고려한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.