나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5246 [1] 전라남도 장흥군 용산면 녹원리 414-8 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1,2) 전라남도 장흥군 용산면 녹원리 소재 '녹원교' 남서측 인근에 위치하며, 부근
은 농경지, 축사 및 야산 등으로 형성된 산간 농경지대로, 주위환경은 보통이하임.

교통상황

대상토지까지 차량출입은 어려우며, 인근에 국도가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,2) 부정형의 완경사지로, 축사 등 부지로 이용되었음.

인접 도로상태

일련번호 1,2) 지적도상 맹지이며, 본건 북동측 약 100미터 지점 진입로 입구에 설치된 철망
출입문에 ""사유지 길없음"" 표지판이 부착되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로(돼지,닭,오리
,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m 제한구역(소,
사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호 2) 계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로(돼지,닭,오리
,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m 제한구역(소,
사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3(가) 공부상 '시멘트블럭조 스레트지붕 단층 축사 및 주택'이나, 현황은 벽체 및
지붕 등 상당부분이 파괴되어 폐가상태임.
일련번호 4(나) 철파이프조 스레트지붕 동물관련시설 축사
일련번호 4(다) 철파이프조 스레트지붕 동물관련시설 축사
일련번호 4(라) 철파이프조 스레트지붕 동물관련시설 퇴비사

이용상태

일련번호 3(가) '축사 및 주택' 용도이나, 기준시점 현재 방치되어 폐가상태임.
일련번호 4(나),4(다) '축사' 용도이나, 기준시점 현재 방치된 상태임.
일련번호 4(라) '퇴비사' 용도이나, 기준시점 현재 방치된 상태임.

설비내역

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부합물 및 종물

기호 ㄱ) 철파이프조 스레트지붕, 축사, 약 128㎡
기호 ㄴ) 철파이프조 스레트지붕, 축사, 약 70㎡
- 별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호 3(가) 공부상 '시멘트블럭조 스레트지붕 단층 축사 및 주택'이나, 현황은 벽체 및
지붕 등 상당부분이 파괴되어 폐가상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1,2 맹지(본건 부동산은 진입로가 타인 소유의 토지로 진입로가 없음)
- 목록3. 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 120㎡은 현황상 폐가로 경제적 가치 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5246 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 용산면 녹원리 414-8

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 107,098,800원

토지면적: 3726.00㎡ (약 1127.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 607.56㎡ (약 183.81평)

건물 제시외면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장흥관산농업협동조합 (추정)

물건명세서 작성일: 2026-04-23

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1.1. 입지조건

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1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 장흥군 용산면 녹원리 414-8번지, '녹원교' 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 농경지, 축사, 야산 등으로 이루어진 산간 농경지대로, 주위 환경은 보통 이하 수준임.

* 교통 접근성: 차량 출입이 매우 어려우며, 인접 도로 상태는 지적도상 맹지로 진입로가 타인 소유 토지에 속해 사실상 도로가 없는 상태임. 본건 토지 북동측 약 100미터 지점 진입로 입구에 "사유지 길 없음" 표지판이 부착되어 있음.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(300m 제한구역 - 돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 / 소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양)에 해당함. 또한 영농여건불리농지로 지정되어 있음.

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1.2. 권리분석

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 5월 18일 접수된 관산농업협동조합의 근저당권 (금액 48,000,000원).

* 등기부 채권 총액: 364,672,683원.

* 인수되는 권리: 본 경매로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상임.

* 임차인 현황:

* *: 농업회사법인주식회사인오 대표 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-01-10

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 본 경매 절차에서 인수되는 임차보증금 부담은 없을 것으로 보임.

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1.3. 상권분석

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1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 주로 농경지와 야산, 그리고 축사 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역임.

* 주변 환경: 인근에 농경지와 축사, 야산이 분포하고 있어 상업 활동보다는 농업 및 관련 시설에 적합한 환경을 갖추고 있음.

* 상업 시설: 인근에 주된 상업 시설에 대한 정보는 없으며, 본 물건 자체는 상업적 용도보다는 관련 시설 용도로 파악됨.

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1.4. 생활정보

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1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 매우 어렵고 맹지 상태이므로, 대중교통 이용이나 차량을 이용한 생활 편의시설 접근성이 낮을 것으로 예상됨.

* 편의시설: 인근 국도가 소재하여 기본적인 교통은 가능하나, 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 부족하며 접근이 용이하지 않을 수 있음.

* 주거 환경: 농경지와 축사, 야산 등으로 둘러싸여 있어 매우 한적한 환경이지만, 축사 인근으로 인한 냄새나 소음 등의 불편함이 있을 수 있음.

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1.5. 잠재적 리스크

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1.5. 잠재적 리스크

* 심각한 진입로 문제: 본 건 토지는 지적도상 맹지이며, 차량을 이용한 실제 진입로가 없어 활용에 치명적인 제약을 받음. 이는 토지 가치 및 이용 계획 수립에 있어 가장 큰 위험 요소임.

* 건물 노후 및 폐가 상태: 목록 3번 건물(120㎡)은 현황상 폐가로 경제적 가치가 없으며, 다른 제시외 건물들(기호 ㄱ, ㄴ) 및 본 건물(4번)도 방치된 상태로 상당한 보수 또는 철거 비용이 예상됨.

* 가축사육 제한: 계획관리지역이나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따름.

* 주변 환경: 농경지, 축사, 야산 등으로 이루어진 산간 지역으로, 인근에 다른 축사가 존재할 가능성이 높아 주변 환경이 쾌적하지 않을 수 있음.

* 개발 가능성 제약: 맹지라는 근본적인 문제와 주변 환경으로 인해 토지 개발이나 재건축 시 사업성이 낮을 수 있음.

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1.6. 종합 의견

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1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 소유하고 있으나, 심각한 진입로 부재, 건물 노후화 및 폐가 상태, 주변 환경 등의 복합적인 문제를 안고 있습니다. 특히 차량 접근 자체가 어려운 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 가장 큰 걸림돌입니다. 제시된 건물들 역시 수리 또는 철거가 필요한 상태로, 추가적인 비용 발생이 예상됩니다. 따라서 본 물건은 진입로 확보 및 건물 활용 방안에 대한 명확한 해결책을 가지고 있거나, 토지 자체의 잠재적 가치를 낮게 평가하여 접근하려는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

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1.7. 투자 포인트

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1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 확보: 3726㎡(약 1127평)의 넓은 토지는 잠재적인 활용 가치가 높음.

* 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 가격적인 매력 보유.

* 용도 부합 시: 농업, 축산 관련 시설 또는 기타 관련 사업 부지로의 활용 가능성 (단, 진입로 문제 해결이 선행 조건).

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1.8. 예상 입찰가

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 107,098,800원

* 인수 보증금: 0원

* 제반 위험 요소를 고려할 때, 입찰 시에는 매우 신중한 접근이 필요합니다. 특히 진입로 확보 가능성과 그에 따른 비용, 건물 철거 또는 복구 비용 등을 종합적으로 산정한 후, 감정가의 50% ~ 70% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (대략 53,549,400원 ~ 74,969,160원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.