나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1816 [1] 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호 외 9개호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상 25층 건물 내 5층 104호 외 9개호로서
·외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등,
·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등,
·창호 : 새시창호 등
으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로 업무시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)
일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경1816 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유케이제십차유동화전문

1.2. 물건 개요

* 소재지: 광주광역시 동구 금남로4가 79-1 로머스파크주건축물 5층504호

* 건축물명: 로머스파크

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2021년

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

* 토지지분: 9.4034㎡ (약 2.84평)

* 건물면적: 73.84㎡ (약 22.34평)

* 건물지분: 73.8444㎡ (약 22.34평)

1.4. 감정가

* 감정가: 301,000,000원 (삼억일백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 광주광역시 동구 금남로4가 소재 '금남로4가역 1번출구' 서측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 로머스파크주건축물 5층 504호입니다.

* 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대로로서 주위환경 대체로 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건 집합건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역(금남로4가역)이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 단지는 북동측으로 왕복6차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

* 일련번호(2, 3) : 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1: 근저당권, 접수일자 2022-08-04, 채권최고액 2,676,000,000원 (수협은행)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 3,587,372,361원

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 임대관계 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 금남로는 광주광역시의 주요 도심 상업 및 업무 지역으로, 다양한 금융기관, 사무실, 소매점, 음식점 등이 밀집해 있습니다.

* 금남로4가역 인근으로 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층, 지상25층 건물 내 5층 504호.

* 외벽: 치장석, 몰탈위 페인팅 등.

* 내벽: 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등.

* 창호: 새시창호 등.

* 기본 설비: 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 주차타워 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 이용상태

* 본건은 오피스텔로 이용중입니다.

5.3. 주변 편의시설

* 금남로4가역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 상업시설 내 은행, 병원, 쇼핑몰, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 광주광역시청 등 공공기관 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보

* 본건은 유동화물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리관계나 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 부동산의 경매 진행 여부에 따라 본건의 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

* 임대관계가 불명확하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유 여부 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

* 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본건 물건지에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 중심 상업지구에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 도심 인프라 이용이 편리합니다.

* 건축년도가 비교적 최신(2021년)이라 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 감정가는 3억 1백만원이나, 최근 거래된 소형 평형대의 거래 사례와 비교 시 면적당 가격의 괴리가 있어 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 광주광역시 동구 금남로 중심상업지역 내 핵심 입지로, 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 현대적인 시설과 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 투자 잠재력: 도심지 오피스텔은 임대 수요가 꾸준하며, 향후 시세 상승 가능성도 존재합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 301,000,000원

* 최근 거래된 소형 평형(약 25~30㎡)의 면적당 가격을 기준으로 환산 시, 본건(73.84㎡)의 시장 가격은 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. (면적당 시세 약 318만원~328만원 적용 시 약 2억 3천만원 ~ 2억 4천만원 수준)

* 그러나 신축 건물이라는 점과 도심 핵심 입지 프리미엄을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근합니다.

* 잠재적 리스크(유동화, 임대관계 미상)를 감안하여 감정가의 약 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 270,000,000원 (이억칠천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.