나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32509 [1] 전라남도 담양군 수북면 대흥리 241-10 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 수북면 대흥리 소재 ""대흥마을"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
단독 및 다세대주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및
제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

벽식구조 (철근)콘크리트 경사지붕 3층 건물 내 1층,2층,3층 103호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감 등.
내벽 : -
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 성장관리계획구역(주거유도구역)
가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32509 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 담양군 수북면 대흥리 241-10 1층103호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 351.00㎡ (약 106.18평)

건물면적: 111.40㎡ (약 33.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 금액 정보

감정가: 387,000,000원

1.5. 구조 및 설비

건물구조: 벽식구조 (철근)콘크리트 경사지붕 3층 건물 내 1층, 2층, 3층 103호

외벽: 스타코플렉스 마감 등

창호: 새시 창호

설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등

1.6. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용상태: 부정형 평지로서 다세대주택 부지로 이용중

인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 소폭의 포장도로와 접함

토지 이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거유도구역), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 수북면 대흥리 소재 "대흥마을" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 송광욱 (접수일자 2020-07-17)

* 근저당: 비아신용협동조합 (276,000,000원, 말소기준권리, 접수일자 2020-07-22)

* 전세권: 윤금자 (150,000,000원, 말소, 접수일자 2021-11-01)

* 가압류: 광주신용보증재단 (72,020,000원, 말소, 접수일자 2025-01-17)

* 임의경매: 비아신용협동조합 (238,031,498원, 말소, 접수일자 2025-04-15)

총 등기부채권 합계: 498,020,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 650,000원

* 배당신고일자: 2025-06-20

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정 등기되었으나 말소되었으며, 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 별도 기재 사항은 확인되지 않음.)

3.4. 인수보증금

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 전라남도 담양군 수북면 대흥리에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 농경지가 혼재된 지역입니다. 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역적 특성을 보입니다. 인근에 "대흥마을"이 있으며, 이는 지역 공동체의 거점 역할을 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 수북초등학교: 전남 담양군 수북면 추성1로 714

* 담양수북중학교: 전남 담양군 수북면 한수동로 527

인근에 초등학교와 중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

담양군 수북면은 일부 면 지역의 생활편의시설이 부족한 편이나, 슈퍼, 주유소, 카페 등 기본적인 시설은 분포하고 있습니다. 본건 소재지인 대흥리 인근 지역에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 차량 접근성이 양호하여 담양읍내 등 인근 주요 지역의 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

성암국제수련원, 담양군청소년수련원 등이 인근에 위치하여 자연 친화적인 활동이나 교육 프로그램 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 확인된 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 소각장, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다. 일반적인 혐오시설의 정의와 관련하여, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 현재까지 파악되지 않고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

본건의 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"이 언급되어 있으나, 제공된 임차인 현황 및 등기부등본 상 윤금자 씨의 전세권은 말소되었고, 임차인 본인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 경매 진행 과정에서 관련 정보가 상이하게 기재될 수 있으므로, 입찰 전 법원 현황 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거유도구역)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 이러한 용도 지역 및 제한 사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 영향을 미칠 수 있으므로, 건축 관련 법규를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 담양군 수북면 대흥리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 넓은 토지 면적과 적절한 건물 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 387,000,000원이며, 말소기준권리인 근저당 외 다수의 권리가 정리되는 조건으로 매각됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하여 인수되는 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 주변 환경은 주택과 농경지가 혼재된 전원생활 및 농촌 지역의 특성을 보이며, 교육 시설 및 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 경매 말소기준권리 외 다수 권리가 정리되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 인해 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 생산관리지역으로 향후 건축 또는 개발 가능성에 대한 잠재력을 가지고 있습니다. (단, 관련 법규 확인 필수)

* 담양 지역의 부동산 시장 동향 및 성장 잠재력을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 387,000,000원입니다. 주변 유사 부동산의 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 단독주택의 경우 1억 6천 5백만 원 ~ 12억 9천만 원까지 다양한 가격대의 매물이 존재하며, 최근 건축된 신축 주택의 경우 더 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 본 건과 같이 다세대주택 용도로, 33.70평의 건물 면적과 106.18평의 토지 지분을 가진 경우, 해당 지역의 실거래가 및 경매 사례를 분석한 결과, 현재 시세를 기준으로 예상되는 낙찰가는 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 본 건은 다세대주택으로, 동일 건물 내 다른 세대의 거래 사례나 건축물의 전반적인 상태, 시장 상황 등을 추가적으로 고려해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이나, 제시된 토지 이용 제한 및 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인이 필수적입니다.

보수적인 관점에서, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가는 약 320,000,000원 ~ 370,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 82.7% ~ 95.6%에 해당합니다. 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 권리 분석 내용과 최신 법원 정보를 재확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.