나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32537 [1] 전라남도 나주시 세지면 성산리 35-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 세지면 성산리 소재 ""가지제"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는
농경지 및 주택 등이 혼재하는 농촌지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측 및 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2023-04-20)(농림지역) 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

의견란 '2-6' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 토지 일부 지상에 별첨 “현황사진” 과 같이 이동 및 철거 등이 용이한 비닐
하우스가 6동 소재함.

물건 비고

제시외 건물(관리사, 저온창고) 매각 제외. 이동 및 철거 용이한 지상 소재 비닐하우스 6동 및 제시외 기계기구 (감정서 참조) 각 매각 제외. 농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32537 (1)

소재지: 전라남도 나주시 세지면 성산리 35-1

용도: 답 (논)

감정가: 68,892,300원

토지면적: 1867.00㎡ (약 564.77평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합중앙회

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

주위환경:

전라남도 나주시 세지면 성산리 소재 "가지제" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 주택이 혼재된 농촌지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태:

토지의 서측 및 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 제한구역_그 밖의 가축) 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

주변 시설:

나주시 세지면 성산리 일대는 농경지가 넓게 분포하는 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 농촌 환경을 형성하고 있습니다. 대규모 산업단지나 혐오시설이 직접적으로 인접했다는 정보는 검색되지 않았으나, 전반적인 지역 특성상 인근에 축사 등의 시설이 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권이 존재하며, 해당 토지 위에 건물이 있는 경우 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

말소기준권리:

세지농업협동조합 근저당권 (2015년 7월 14일 접수)

등기부 요약:

* 소유권 이전: 최규완(1977년), 박영배(2005년), 강태영(2015년)

* 근저당권: 세지농업협동조합 (총 238,800,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (178,773,955원), 세지농업협동조합 (19,863,773원)

* 근저당권 일부 이전: 농업협동조합중앙회

* 임의경매: 농업협동조합중앙회 (2025년 4월 16일 접수, 본건 경매 개시)

총 채권액은 437,437,728원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

대상 토지는 농경지로 이용 중이며, 주변은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 상업적 기능보다는 농업 생산 활동에 중점을 둔 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있으므로, 사전에 발급 절차를 확인해야 합니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각 물건은 토지이나, 토지 위에 존재하는 건물로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지의 사용 및 처분에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 제시외 물건 매각 제외: 관리사, 저온창고, 비닐하우스 6동 및 제시외 기계기구 등은 감정평가에서 제외되어 매각되지 않습니다.

* 지역 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 세지면 성산리에 위치한 논(답) 토지입니다. 농촌지역에 속하며, 차량 접근은 가능하나 전반적인 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 법정지상권 성립 가능성과 엄격한 토지 이용 제한은 주요 고려 사항입니다. 농업 경영 목적의 실경작자에게 적합할 수 있으나, 투자 목적이라면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 생산 목적: 실제 농업 경영을 하고자 하는 분에게는 농지로 활용할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 68,892,300원으로, 향후 시장 상황 및 본건의 활용 가능성에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 68,892,300원입니다. 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정하기 어려우며, 실제 입찰 시에는 개별적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 농지 취득 관련 법규 확인, 법정지상권 성립 여부 등 상세한 권리 분석 및 주변 환경 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능성과 관련하여 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.