나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32547 [1] 광주광역시 동구 대의동 76-1 근린시설 경매
매각기일: 2026-03-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32547 [1] 광주광역시 동구 대의동 76-1 근린시설 경매
- 사건번호: 2025타경32547
- 주소: 광주광역시 동구 중앙로196번길 31-10
- 용도: 근린시설
광주지방법원 경매3계 2025타경32547 | 소재지: 광주광역시 동구 중앙로196번길 31-10 | 감정가: 5,015,800,080원 | 최저가: 3,511,061,000원 | 용도: 근린시설
1. 물건 보고서
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 광주지방법원 2025타경32547 (1)
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.1. 2. 물건 현황
소재지: 광주광역시 동구 대의동 76-1
용도: 근린생활시설
매각대상: 토지/건물 일괄매각
특이사항: 유동화물건
1.1. 3. 감정평가 요약
1.1. 3.1. 토지 현황
토지면적: 661.20㎡ (약 199.90평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
토지 이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주중앙초등학교), 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역
1.1. 3.2. 건물 현황
건물면적: 3446.02㎡ (약 1042.69평)
건물 지분: 3446.02㎡
건물 제시외면적: 0.00㎡
건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물 (사용승인일: 1992.09.14)
이용상태: 근린생활시설, 교육연구시설, 노유자시설 등 (1층: 점포, 학원, 주차장 / 2층: 학원 / 3층: 주간보호센터 / 4층: 학원(스터디카페) / 5층: 독서실(교회), 다중주택(대안학교) / 6층: 독서실(학원) / 7층: 독서실(디저트업체) / 8층: 계단실 / 지하1층: 주차장, 사무소, 보일러발전기실)
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비, 승강기설비 등
관리상태: 보통
임대관계: 미상
공부와의 차이: 해당사항 없음
1.1. 3.3. 감정가
감정가: 5,015,800,080원
1.2. 입지 조건
1.2. 1. 위치 및 주위 환경
본건은 광주광역시 동구 대의동 소재 "동부경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업용 건부지로 형성되어 있는 지역으로, 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.
1.2. 2. 교통 상황
본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철역(문화전당역) 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.
1.3. 권리 분석
본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다. 채권자는 "더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO"이며, 유동화 물건으로 진행됩니다. 일괄매각이라는 점을 유의해야 합니다.
1.4. 상권 분석
본건이 위치한 광주광역시 동구 대의동 일대는 상업, 업무, 문화 시설이 밀집된 도심 지역입니다. 음식점, 숙박시설, 영화관, 쇼핑몰, 금융기관, 업무용 빌딩 등이 다양하게 분포하고 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 중심상업지역에 위치하여 상업시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.
1.5. 생활 정보
건물은 근린생활시설, 교육연구시설, 노유자시설 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다. 1층에는 점포, 학원, 주차장이 있으며, 2층부터 7층까지는 학원, 주간보호센터, 스터디카페, 독서실, 교회, 다중주택(대안학교), 디저트업체 등 복합적으로 이용되고 있습니다. 지하 1층에는 주차장, 사무실, 보일러실 등이 있습니다. 이러한 복합 용도는 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
* 위반 건축물 및 시설 관리: 2024년 8월 28일 자로 기계식 주차장 기능 미유지에 대한 시정명령이 있었으며, 이행강제금 부과 내역은 없습니다. 그러나 주차장 시설의 기능 유지 및 관리에 대한 지속적인 점검이 필요합니다.
* 공실 위험: 현황 조사서상 2층과 3층은 현재 빈 상가로 파악되었습니다. 공실 관리에 대한 전략 수립이 필요하며, 임대 활성화 방안을 모색해야 합니다.
* KT 통신 장비 설치: 7층 일부에 KT 통신 장비가 설치되어 있습니다. 해당 장비 설치와 관련된 계약 관계 및 사용료 등을 확인해야 할 수 있습니다.
* 건물 노후도: 1992년 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.
* 복합 용도 관리: 다양한 용도로 사용되고 있어 각 시설별 관리 및 운영 주체 간의 조율이 중요하며, 복합 용도로 인한 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.
* 토지 이용 계획 및 제한: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 광주광역시 도심의 중심 상업지역에 위치한 8층 규모의 복합 용도 건물입니다. 동부경찰서 인근, 문화전당역 및 버스 정류장 접근성이 뛰어나 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 상업, 교육, 생활 편의 시설이 밀집된 지역으로 풍부한 유동인구와 잠재 고객을 확보할 수 있는 장점을 지니고 있습니다. 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 일부 층의 공실, 주차장 시설의 기능 유지 문제, 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 등의 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.
1.8. 투자 포인트
* 최고의 입지: 광주 도심의 핵심 상권에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어납니다.
* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설, 교육시설, 주거시설 등 복합적인 용도로 활용 가능하여 임대 수익 다변화가 가능합니다.
* 안정적인 임대 수요: 주변 상권의 활성화와 직장인, 학생 등 고정 수요층 확보가 용이합니다.
* 개발 잠재력: 향후 도시 재생이나 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.
법원 정보
광주지방법원 경매3계