나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32532 [1] 광주광역시 광산구 월계동 756-2 신동아아파트 104동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 ""월계중학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

기호 1(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 제3층 제302호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지붙임, 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-26)(광주광역시서부교육청고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32532 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주와이신용협동조합

감정가: 337,000,000원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 756-2 신동아아파트 104동 3층302호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 64.54㎡ (약 19.52평)

건물면적: 116.19㎡ (약 35.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 제3층 제302호

준공일: 1996년 11월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 "월계중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권: 임준태, 이무림 (매매: 2015-11-10, 205,000,000원)

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (광주와이신용협동조합, 2022-11-25, 84,000,000원) - 본 경매개시결정(을6)보다 선순위입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을2 전세권설정 (박소연, 2015-12-29, 250,000,000원) - 본 물건명세서 상 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을4 근저당권, 갑3 압류, 갑4 압류, 갑5 가압류, 갑6 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청 채권자로서 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박소연

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (제공된 정보 상)

* 비고: 등기부 상 전세권 설정자로 확인되며, 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.3. 인수되는 보증금

* 총 인수 보증금: 250,000,000원 (선순위 전세권)

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건이 위치한 광주광역시 광산구 월계동은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 인근에 월계중학교가 소재합니다.

4.2. 주변 편의시설 및 교통

* 교통: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의: 주변에 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 교육 시설: 월계중학교가 인근에 위치하며, 다른 교육 시설들도 접근 가능한 거리에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 신동아아파트

* 주소: 광주광역시 광산구 월계동 756-2 (도로명: 첨단중앙로181번길 88-22)

* 준공일: 1996년 11월 28일

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 306세대

* 최고/최저층: 15층 / 0층 (건축물대장 상 12층)

* 주차: 총 168대 (지상 3대, 지하 11대 - 제공 정보 상 오류 가능성 있음, 종합 정보는 168대)

* *참고: 아파트 단지 정보 종합 결과, 주차대수는 168대 (지하 11대, 지상 157대)로 표기된 곳도 있으며, 2026년 2월 관리비 정보 기준 지하 주차 대수는 244대, 총 주차 대수는 168대로 표기된 곳도 있습니다.*

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.2. 아파트 면적 정보

* 전용면적: 약 102.95㎡ (약 31.14평) - 최근 매매 거래 정보 기준

* 건축물대장상 건물면적: 116.19㎡ (약 35.15평)

* 대지지분: 64.54㎡ (약 19.52평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 선순위 전세권

가장 큰 리스크는 250,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 감정가와 실거래가 괴리

본건의 감정가는 337,000,000원이나, 최근 실거래가는 228,000,000원에서 247,000,000원 사이로 확인되어 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 시장 상황 변동 또는 다른 요인에 의한 것일 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지, 전통상업보존구역 등의 제한사항이 있습니다. 특별히 혐오시설이나 심각한 개발 제한에 대한 직접적인 언급은 없으나, 관련 법규를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치한 신동아아파트 104동 3층 302호입니다. 아파트로서의 기본적인 생활 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 권리분석 상 가장 중요한 쟁점은 250,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 곧 낙찰가와 별개로 추가로 부담해야 할 금액이며, 최근 실거래가 추이를 볼 때 본 물건의 시장 가치보다 인수되는 전세금액이 더 높은 상황입니다. 따라서 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신동아아파트는 준수한 단지 규모와 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 월계중학교 인근으로 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 광주광역시 내에서 상대적으로 저렴한 가격으로 신축 아파트를 매입할 기회가 될 수 있으나, 인수되는 권리 부담이 매우 큽니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원이나, 최근 실거래가(228,000,000원 ~ 247,000,000원)를 고려할 때 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

더욱이, 250,000,000원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되므로, 실질적인 총 매입 비용은 낙찰가 + 250,000,000원이 됩니다.

최근 실거래가 평균을 약 237,000,000원으로 가정할 때, '낙찰가 + 250,000,000원'이 '237,000,000원'을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 이는 현실적으로 매우 어려운 상황이며, 낙찰가만으로는 수익 확보가 거의 불가능할 것으로 판단됩니다.

따라서, 잠재적 손실 가능성을 감안하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가에서 인수되는 전세금을 제외한 금액(337,000,000원 - 250,000,000원 = 87,000,000원)을 최대 상한선으로 보되, 최근 시세와의 괴리를 고려하여 50,000,000원 이하로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 제안 입찰가: 50,000,000원

* 총 예상 부담액 (입찰가 + 인수 보증금): 50,000,000원 + 250,000,000원 = 300,000,000원

이 예상 총 부담액은 최근 실거래가 평균보다 높으므로, 투자로서의 매력은 현저히 낮습니다. 본 물건은 인수되는 전세금액 부담이 매우 크므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.