나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32577 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 3층312호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32577 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 3층312호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경32577
• 주소: 광주광역시 광산구 첨단중앙로170번길 87, 첨단센트럴파크2차 202동 3층312호
• 용도: 오피스텔

광주지방법원 경매2계 2025타경32577 | 소재지: 광주광역시 광산구 첨단중앙로170번길 87, 첨단센트럴파크2차 202동 3층312호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 78,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32577 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 3층 312호

용도: 오피스텔 (집합건물)

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유OOOOOOO

채권자: 전OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.19㎡ (약 3.69평)

건물면적 (전용): 55.85㎡ (약 16.90평)

*본 건은 오피스텔이며, 제시된 건물면적은 전용면적입니다. 분양면적은 통상적으로 이보다 넓습니다.

1.3. 특이 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고 접수 (공유자 존재 가능성 및 우선매수권 행사 위험 내포)

주의사항: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 임차인 전판순의 우선매수권 있음

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '광주첨단종합병원' 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 병원 및 오피스텔이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대입니다. 인근에는 동종 오피스텔 및 주상복합 건물이 밀집해 첨단지구 내의 중심 상업·업무 지구의 배후 주거지 역할을 수행하고 있습니다. 본 건물이 위치한 쌍암동 676-3 번지에는 총 2개동 268세대로 구성되어 있으며, 2018년 3월에 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔(도시형생활주택)입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 광주첨단지구 중심 도로와의 접근성이 양호합니다.

2.3. 혐오 시설 및 잠재 리스크 요인

인근에 특정 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 본 건물이 상업지역에 위치해 있어 주거 환경상 소음 및 유동 인구 밀도가 높을 수 있으며, 주차 대수는 총 242대(세대당 0.9대)로 주차 공간이 세대당 1대에 미치지 못하는 점은 거주 시 불편 요소가 될 수 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 매각 물건 명세

토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 소유권을 취득하는 데 문제는 없습니다. 경매 구분은 강제경매로, 채권자의 강제집행에 의한 매각입니다.

3.2. 권리상의 핵심 리스크

*전세사기피해자 우선매수권*: 임차인 '전판순'은 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 우선매수권이 있음을 명시하고 있습니다. 이는 매수인이 최고가 매수신고인이 되더라도, 임차인이 법이 정한 바에 따라 동일 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 강력한 권리입니다. 이 권리가 행사될 경우 낙찰이 불가능하며, 입찰 보증금은 반환되지만, 시간과 기회비용을 상실하게 됩니다.

*공유자우선매수신고*: 본 건이 구분건물(오피스텔)임에도 불구하고 '공유자우선매수신고'가 된 점은 해당 호실이 2인 이상의 공동 소유일 가능성이 있음을 시사합니다. 이 경우에도 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 역시 낙찰의 불확실성을 높이는 요소입니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 기록되어 있으나, 주의사항에 '임차인 전판순'이 명시된 점으로 보아 현 점유자는 임차인일 가능성이 높습니다. 입찰 전 정확한 임차인의 권리관계 (대항력 유무, 배당 여부 등)를 재차 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건이 위치한 쌍암동 첨단지구는 광주 북부 지역의 주요 상권 중 하나입니다. 인근에는 '광주첨단종합병원' 등 대형 병원이 위치하며, 주변에 근린생활시설이 잘 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 첨단지구는 인근에 다양한 주거시설과 상업시설이 밀집해 있어 실수요 및 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

4.2. 생활 편의 시설

마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 우수하다는 평가가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 낙찰 불확실성 (최대 리스크)

임차인의 '전세사기피해자 우선매수권' 및 '공유자우선매수신고'로 인해, 최고가 매수신고인이 되더라도 최종 낙찰에 실패할 확률이 매우 높습니다. 이 두 가지 우선매수권이 동시에 존재한다는 것은 입찰 전후로 권리 행사의 여부를 면밀히 파악해야 함을 의미하며, 이로 인해 유찰될 가능성도 높습니다.

5.2. 명도 리스크

임대관계가 미상이나 임차인이 존재할 경우, 명도(인도) 과정에서 협의가 원활하지 않을 수 있으며, 전세사기피해자 지원 특별법과 관련된 임차인이므로 일반적인 명도보다 까다로울 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건 오피스텔은 광주 첨단지구 내에서 입지와 건물 연식이 양호하며, 주변 상권 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 자산 가치는 준수한 편입니다. 그러나, **'전세사기피해자 우선매수권'과 '공유자우선매수신고'가 동반된 특급 리스크 물건**으로 분류되어, 일반 투자자에게는 최종 낙찰의 불확실성이 매우 높습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 광주 첨단지구 중심 상권 배후 주거지로 안정적인 임대수요 확보 용이

준신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 및 설비 내역 양호

6.3. 성공적인 입찰 전략

본 건은 '시세 차익형' 투자보다는 '권리 분석형' 접근이 필수적입니다.

전략 1: 임차인 및 공유자의 우선매수권 포기 의사 확인 (현실적으로 어려움)

전략 2: 시세 대비 현저하게 낮은 최저가 또는 재매각 시 입찰을 고려하여, 우선매수권이 행사되어도 미련이 없을 정도로 보수적인 가격 산정

전략 3: 만약 우선매수권이 행사되지 않아 낙찰될 경우를 대비하여, 명도 계획 및 임차인 권리관계를 완벽하게 분석하고 입찰해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매2계