나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30218 [1] 전북특별자치도 정읍시 상동 118 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 정읍시 상동에 소재하는 ""정읍사랑병원"" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설과 병원, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상토지 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내간선도로(충정로 등) 및 버스 승강장이 위치하고 있어 인근지역으로의 이동이 수월하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 '주상용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지는 남동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-02-10) (상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-02-10) (절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층으로서,
외 벽 : 페인트 및 강화유리, 돌붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

2-가)는 제1종 근린생활시설 및 다가구주택으로 1층: 점포 4개호, 2, 3층: 각각 다가구주택(6가구) 으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 전기설비 등이 되어 있습니다

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1 : 주상용 건부지, 도로 및 주차장으로 이용 중
3.목록2 : 3층에 경량철골조 판넬지붕 다용도실 및 보일러실이 제시외 건물로 증축되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2025타경30218 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 정읍시 상동 118

* 용도: 근린시설 (제1종근린생활시설, 다가구주택)

* 감정가: 1,358,253,900원

* 토지면적: 984.00㎡ (약 297.71평)

* 건물면적: 813.38㎡ (약 246.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 전북특별자치도 정읍시 상동에 소재하며, "정읍사랑병원" 남서측 인근에 위치. 주변은 근린생활시설, 병원, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내간선도로(충정로 등) 및 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 및 지역 이동이 수월합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 부정형 평지의 토지로서, 현재 '주상용 건부지'로 이용 중이며 도로 및 주차장으로 활용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 대상 토지는 남동측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 및 토지의 경우, 2015년 8월 19일자 농협은행주식회사 근저당권(을7)이 말소기준권리입니다.

* 소멸 예상 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 1,444,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 정보상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2019-05-07, 대항력 없음.

* 나 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-04-16, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2013-04-15, 확정일자 없음, 배당신고 2025-05-29, 대항력 있음.

* 서 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 보증금 500만원은 인수 대상이 될 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 권리 분석 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 확인이 필수적입니다. (주의: 확정일자가 없으나 대항력 있는 것으로 기재되어 있어, 낙찰 후 인수 가능성 면밀히 검토 필요)

* 안 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-05, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 15,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2016-09-29, 확정일자 2025-06-16, 배당신고 2025-05-29, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 15,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-09-29, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2019-05-07, 확정일자 없음, 배당신고 2025-05-30, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 서 임차인의 경우 인수 가능성 있으므로 주의)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 대상 물건은 근린생활시설, 병원, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 병원 인접 효과: "정읍사랑병원" 인근에 위치하여 의료 관련 종사자나 병원 이용객을 대상으로 한 상가 임대수익 기대 가능합니다.

* 주거/상업 혼합: 제1종 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어 주거 수요와 상업 시설 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 기타: 임야가 인접해 있어 일부 녹지 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 병원 이용이 편리하며, 지역 주민을 위한 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

* 주거환경: 단독주택 및 다가구 주택이 혼재되어 있어 주거 지역의 특성을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 서 임차인(보증금 500만원)은 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 보증금 500만원은 인수 대상이 될 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 권리 분석 및 낙찰 후 인수 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 3층에 증축된 경량철골조 판넬지붕의 다용도실 및 보일러실이 제시외 건물로 포함되어 있으며, 일괄매각 대상입니다. 이는 물건 명세서 상 확인 및 현황과 일치하는지 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등으로 복합적으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 임대 현황 및 공실률 등 추가적인 현장 조사가 요구됩니다.

* 토지 이용 현황: '주상용 건부지'로 이용 중이며 도로 및 주차장으로 활용되고 있어, 현재 이용 목적 외의 다른 용도로 활용 시 지목과의 일치 여부 및 법적 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 상동에 위치한 근린생활시설 및 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다. "정읍사랑병원" 남서측 인근에 자리하며, 지역 내 상업시설 및 주거 시설과의 혼합 입지를 보이고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 감정가는 약 13억 5천만원이며, 권리 분석상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 제시외 건물 포함 일괄매각 조건이며, 토지 이용 계획은 복합적인 용도지역으로 지정되어 있어 향후 활용에 대한 법적 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 가능성: 제1종 근린생활시설과 다가구 주택으로 구성되어 있어, 상가 및 주택 임대 사업을 통한 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

* 지역 수요 기반: 상권 분석 결과, 병원 및 주택가 인근에 위치하여 지역 주민 및 관련 종사자들의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 해당 지역의 개발 계획이나 도시 계획 변화에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (추후 지역 개발 정보 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 서 의 보증금 500만원은 낙찰 후 인수될 가능성이 있으므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다.)

* 입찰가 결정은 감정가, 현장 시세, 주변 유사 물건 낙찰가, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 입찰가 산정 시 위에서 언급된 요소들을 면밀히 검토할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.