나이스옥션 법원경매 군산 2025타경368 [1] 전북특별자치도 군산시 미룡동 484-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 산북동 소재 '군산미성초등학교' 동측 근거리(일련번호 1,4), 군산시 개정동 소재
'군산간호대학교' 북서측 인근(일련번호3), 군산시 임피면 미원리 소재 '남서원마을' 동측 인근(일련번호 6~8)에 위치
하며, (일련번호1,4) 주위는 일부 주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 미개발 지대이고, (일련번호 3) 주위는 농경지
및 단독주택 등이 소재하는 근교 농촌지대이며, (일련번호 6~8) 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 마을주변
농경지대로서, 제반 주위환경 여건은 보통임.

교통상황

대상물건 및 인근으로 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1) 부정형 평지의 토지로서, 기준시점일 현재 ""단독주택 및 일부구거"" 로 이용중임.
일련번호3) 부정형 평지의 토지로서, 기준시점일 현재 ""전""으로 이용중임.
일련번호4) 부정형 평지의 토지로서, 기준시점일 현재 ""창고 및 일부구거"" 로 이용중임.
일련번호6) 부정형 완경사의 토지로서, 기준시점일 현재 ""전 및 일부도로"" 로 이용중임.
일련번호7,8) 부정형 완경사의 토지로서, 기준시점일 현재 ""묵전"" 로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호1) 남동측으로 소폭의 비포장 도로를 통하여 출입이 가능함.
일련번호3) 북측으로 노폭 약3미터의 아스팔트포장도로와 접함.
일련번호4,7,8) 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 출입이 가능함.
일련번호6) 북동측으로 노폭 약3미터의 비포장 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,4) 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모
든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

일련번호3) 도시지역, 보전녹지지역(2020-06-26)(군봉공원 해제지역), 제1종일반주거지역,자연경관지구, 가축사
육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전
라북도지정문화재보호조례>임.



일련번호6,7) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>임.

일련번호8) 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호1) 제시목록 및 공부상 지목이 '대' 이나, 현황 일부 '구거'로 이용중임.
일련번호4) 제시목록 및 공부상 지목이 '잡종지' 이나, 현황 일부 '구거'로 이용중임.
일련번호6) 제시목록 및 공부상 지목이 '전' 이나, 현황 일부 '도로' 로 이용중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2) 시멘트블록조 스레트지붕 단층으로서,
외 벽 : 시멘트 모르타위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 새시창호임.

일련번호5) 시멘트블록조 스레트지붕 단층으로서,
외 벽 : 시멘트 모르타르 마감,
내 벽 : 시멘트 모르타르 마감임.

이용상태

일련번호2) 주택으로 이용중임.
일련번호5) 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호2) 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화목보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지"" 와 같이 부합물·종물 형태의제시외건물㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

일련번호5) 귀 제시목록 및 공부상 ""490-2번지""에 등재되어있으나, 현황 ""484-2, 490-2번지""에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 포함
-목록1 공부상 지목은'대'이나 현황 일부'구거'임
-목록4 공부상 지목은'잡종지'이나 현황 일부'구거'임
-목록5 공부상 '490-2번지'에 등재되어 있으나, 현황 '484-2, 490-2번지'에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경368 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미룡동 484-2

용도: 창고시설

감정가: 309,905,880원

토지면적: 1339.00㎡ (약 405.01평)

건물면적: 134.77㎡ (약 40.77평) (총합)

건물(2): 47.27㎡ (약 14.30평) (주택)

건물(5): 87.50㎡ (약 26.47평) (창고시설)

제시외 건물: 105.00㎡ (약 31.76평) (감정서상 ㄱ, ㄴ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO (농협은행 추정)

1.1. 입지조건

위치: 전북특별자치도 군산시 미룡동에 소재하며, 군산미성초등학교 동측 근거리, 군산간호대학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 일부 주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 미개발 지대 및 근교 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건 및 인근으로 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로상태: 일부 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 출입이 가능하며, 비포장 또는 아스팔트 포장 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역(제1종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구, 보전녹지지역 등) 및 계획관리지역 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 3월 14일 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)으로, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (단, 아래 임차인 현황 참조)

임차인 현황:

임차인: 구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 1997-08-19

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표기되어 있어 인수 여부 및 명도 협의에 특별한 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임차인: 방

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

인수보증금 총계: 0원 (단, 상기 구 임차인의 대항력 존재로 인한 잠재적 위험 존재)

1.3. 상권분석

주변 환경: 물건은 군산미성초등학교, 군산간호대학교 인근에 위치하며, 주거, 농경지, 임야 등이 혼재된 근교 농촌 및 미개발 지대에 속해 있습니다.

시설 접근성: 인근에 학교 시설이 위치하며, 차량 접근은 용이합니다. 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 지역의 특성이 강합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근 초등학교 및 대학교가 소재합니다. 대형 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 군산미성초등학교, 군산간호대학교 등 교육 시설과 근접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 구 는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 명도 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으며, 상세한 임대차 계약 내용을 파악하는 것이 필수적입니다.

토지 현황 및 공부상 차이: 일부 토지의 공부상 지목(대, 잡종지)과 현황(구거)이 상이하며, 지적도상 맹지인 토지도 있습니다. 또한, 건물(5)의 소재지가 공부상 지번과 다르게 확인되어, 현장 답사를 통한 정확한 사실관계 확인이 필요합니다.

제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 관리가 필요합니다.

토지 이용계획: 도시지역 내 다양한 용도지역(제1종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구, 보전녹지지역 등)에 속해 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 미룡동에 위치한 창고시설로, 감정가는 3억 9백여만 원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 다수의 소유권 변동 및 근저당, 압류 이력이 존재하나 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정입니다.

주변 환경은 근교 농촌 및 미개발 지역 특성을 가지며, 학교 시설과 인접해 있습니다.

가장 큰 쟁점은 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 구 의 존재입니다. 이 부분에 대한 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적이며, 명도 관련 협의가 중요합니다.

토지의 현황과 공부상의 차이, 지번 오류 등도 현장 조사를 통해 상세히 파악해야 할 부분입니다.

토지 이용 계획상 다양한 용도지역이 혼재되어 있어, 향후 활용 방안에 대한 다각적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

현황 창고시설로, 향후 지역 개발 가능성 및 물류/산업 수요 증가 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 인수 보증금이 0원인 점(대항력 있는 임차인 관련 위험 제외 시)은 초기 자금 부담을 줄일 수 있습니다.

다양한 토지 이용계획 내에 있어, 용도 변경이나 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

주변 학교 시설과의 근접성은 관련 시설 운영이나 임대 수요에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 309,905,880원입니다.

말소되는 권리 총액은 180,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

대항력 있는 임차인 구 의 존재, 토지 현황 및 공부상 차이, 지번 오류 등 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 250,000,000원 선으로 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 입찰가는 임차인 관련 협의 결과 및 현장 답사 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.