나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31138 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1268 송천주공아파트 129동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31138 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1268 송천주공아파트 129동 7층701호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경31138
• 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1268 송천주공아파트 129동 7층701호
• 감정가: 162,000,000원
• 최저가: 162,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

전주지방법원 경매6계 2025타경31138 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1268 송천주공아파트 129동 7층701호 | 감정가: 162,000,000원 | 최저가: 162,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 기초

1.1. 사건 및 물건 요약

전주지방법원 2025타경31138 (1) 사건으로 진행되는 아파트 물건 보고서입니다. 본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1268 송천주공아파트 129동 7층701호로, 토지/건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 162,000,000원으로 산정되었으며, 전용면적은 건물 59.99㎡, 토지 40.52㎡의 규모입니다. 15층 중 7층에 위치하여 일조 및 통풍에 양호할 것으로 예상됩니다.

1.2. 경매 진행 정보

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매입니다. 소유자는 고OO이며, 매각대상은 토지와 건물을 모두 포함한 일괄매각으로 진행되어 권리관계가 비교적 단순합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주거 환경 및 교통 상황

대상 물건은 전주시 덕진구 송천동2가 소재 '송천주공아파트' 내에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 안정적인 주택지대입니다. 기본적인 생활 인프라가 이미 구축된 기성 시가지입니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 대상 토지까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 특히 단지 북측으로 동부대로와 접하고 동측 및 남/서측으로 왕복 2~4차선 도로와 모두 접하고 있어 광역 및 지역 내 이동이 매우 편리한 사통팔달의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 기본 사항 및 안전성

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 건입니다. 일괄 매각은 낙찰자가 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하게 되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 가능성이 낮은 표준적인 경매 형태입니다. 또한, 별도의 '특이사항'이나 '주의사항'이 보고서 상에 기재되어 있지 않아 현황상 큰 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 점유 관계에 대한 현장 확인 및 명도(인도명령) 계획 수립이 필수적입니다. 소유자가 직접 점유하는 경우와 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우에 따라 명도 난이도가 크게 달라지므로, 입찰 전 점유자 확인이 가장 중요한 권리분석 포인트입니다.

4. 상권 및 생활정보 분석

4.1. 토지 이용계획 및 학군 정보

대상 토지는 도시 계획상 제3종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 밀도가 높은 주거 환경이 형성되어 있으며, 이는 향후 재정비 가능성 측면에서도 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 대로1류, 중로1·2류, 소로1류 등 다양한 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

학군으로는 상대보호구역(신동초등학교, 오송중학교(예정)) 및 절대보호구역(신동초등학교)에 포함되어 있어 학교와의 거리가 매우 가깝다는 점이 확인됩니다. 이는 어린 자녀를 둔 실수요자에게 큰 장점으로 작용합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 점유 관계 및 기타 제한 사항

가장 큰 잠재적 리스크는 보고서에 명시된 '임대관계 미상'입니다. 낙찰 이후 인도명령 신청 및 강제집행 절차를 염두에 두고 명도 비용과 시간을 사전에 계획해야 합니다.

또한, 주거밀집지역에 따른 가축사육제한구역 및 학교 환경 보호에 따른 각종 보호구역 지정은 향후 해당 구역 내에서의 개발 행위나 용도 변경에 제한을 줄 수 있으나, 기존 아파트의 실거주 측면에서는 큰 문제가 되지 않습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 송천동2가에 위치한 주공아파트로, 기본적인 주거 인프라와 양호한 교통 환경을 갖춘 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 15층 중 7층의 양호한 층수이며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계는 깔끔합니다.

다만, 감정가 대비 시세 조사와 더불어, 명확히 확인되지 않은 '임대관계'에 대한 철저한 사전 조사가 요구되며, 이에 따른 명도 리스크 관리 방안을 수립하여 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 투자 강점 요약

첫째, 안정적인 입지: 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 기성 주택지대로서 주거 안정성이 높습니다.

둘째, 우수한 교통망: 동부대로 및 다수의 왕복 차선 도로와 인접하여 차량 접근성 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

셋째, 양호한 층수 및 구조: 15층 중 7층으로 선호도가 높은 층수에 해당하며, 철근콘크리트 벽식조 구조로 비교적 안정적인 구조입니다.

넷째, 깔끔한 매각 조건: 토지/건물 일괄매각 조건으로 권리분석이 용이하며, 감정가부터 시작하는 첫 경매에서 시세 대비 경쟁력을 확보할 기회가 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매6계