나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101300 [1] 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ""가람중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,오피스텔,근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 등이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 제2층 제201호외 30개호로서,
외벽:대리석붙임, 스톤코팅 등,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 기호 1~15: ""업무시설(오피스텔)"", 기호 16~31:공동주택(다세대주택(도시형생활주택-원룸형)) 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101300 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 398 떠오름 2층201호

토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물면적: 17.86㎡ (약 5.40평)

토지지분: 6.1192061542439715㎡ (약 1.85평)

건물지분: 17.86㎡ (약 5.40평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 75,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온천새마을금고

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "가람중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 대리석 및 스톤코팅 마감되었습니다.

건축물 정보: '떠오름' 건물은 2017년 1월 20일 사용승인되었으며, 총 10층 규모입니다. 총 연면적은 997.5㎡이며, 건폐율 64.27%, 용적률 426.76%입니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용: 본 건이 속한 토지는 사다리형으로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 일반상업지역에 해당합니다. 동측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 1월 18일 접수된 온천새마을금고 근저당 (1,800,000,000원)입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 황주연 (2018-01-18)

* 소유권이전: 하현 (2018-01-18, 매매)

* 근저당: 온천새마을금고 (2018-01-18, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 온천새마을금고 (2025-04-17, 1,469,414,400원, 부산지방법원 서부지원 2025타경101300)

총 채권액 (등기부상): 1,800,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 엄

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-29

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의사항: 본 건 임차인 엄 은 전입일자(2023-08-29)를 기준으로 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부산 북구 구포동 일대는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근에 가람중학교가 소재하여 학생 및 관련 유동인구의 배후수요가 존재할 수 있습니다.

주변 편의시설 및 교통망은 양호한 편이나, 대규모 상업지구나 중심 업무지구와는 다소 거리가 있어 상업시설로서의 집중도는 높지 않을 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 지하철역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다.

교육시설: 가람중학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행 중이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 진행 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

임대차 관계: 본 건 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

소형 면적: 전용면적 17.86㎡ (약 5.4평)의 소형 오피스텔로, 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 분석됩니다.

공동담보 물건이라는 점은 유의해야 하나, 현재까지 제공된 정보상으로는 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

소형 면적이라는 특성을 감안할 때, 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익을 위한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 입지: 가람중학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역으로, 비교적 안정적인 수요가 예상됩니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금 없음: 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

소형 면적의 활용성: 1인 가구 수요층을 타겟으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 75,000,000원

시세 분석: 제공된 검색 결과에 따르면, 부산 북구 구포동 지역의 유사 면적(약 17.86㎡ / 5.4평) 오피스텔의 실거래가 및 매물 시세는 대략 7,500만원에서 8,500만원 수준으로 파악됩니다. 특히 '떠오름' 건물 자체의 과거 실거래가 정보 및 주변 오피스텔 시세가 이러한 범위를 뒷받침합니다. 감정가는 현재 시장가 하단부에 위치한 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 7,500만원 ~ 8,500만원 으로 예상됩니다. 낙찰가율, 경매 시장 상황, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.